1960-luvun taloyhtiöön uudet putket ja kylpyhuoneet

Vuonna 1960 valmistuneeseen taloyhtiöön kuuluu kaksirappuinen kerrostalo tien varressa sekä sen takana ylärinteessä oleva rivitalo. Putkiremontti maksaa noin 1,5 miljoonaa euroa eli vähän yli 1000 euroa neliötä kohden.

Helsingin Etelä-Haagassa sijaitsevassa As Oy Ruusutarhantie 1:ssä on käynnissä linjasaneeraus perinteiseen tapaan. Lähes 60 vuotta palvelleet vesi- ja viemäriputket vaihdetaan uusiin putkiin ja samalla remontoidaan huoneistojen kylpyhuoneet. Taloyhtiön saunaosasto jää historiaan ja sen paikalle tehdään pesutupa. Lisäksi rinnetontille rakennetaan uusi muuri ja portaat sekä jätekatos.

Ruusutarhantie 1:ssä olevaan taloyhtiöön kuuluu kerrostalo ja rivitalo, jotka ovat valmistuneet vuonna 1960. Taloissa on yhteensä 23 asuntoa, joista 16 on kerrostalossa ja seitsemän rivitalossa. Kaksirappuisessa kerrostalossa on kaksi asuinkerrosta sekä katutasossa olevat saunaosasto, varastot ja autotallit. Kerrostalon huoneistot ovat yksiöitä ja kaksioita. Ylärinteessä olevan rivitalon asunnot ovat kaksi- ja kolmikerroksisia. Rivitalon toisessa päädyssä on yhteisiä varasto- ja kellaritiloja.

As Oy Ruusutarhantie 1:n hallituksen puheenjohtaja Göran Blomstedt kertoo, että putkiremontti nousi taloyhtiössä esille vuosikymmenen vaihteessa.

– Silloin tehtiin ensimmäinen hankesuunnitelma. Asia ei tuolloin edennyt pidemmälle, koska ennen putkiremonttia päätettiin tehdä ikkunaremontti.

Hanke virisi uudelleen muutaman vuoden kuluttua. Taloyhtiössä oli jouduttu tekemään vuosittain jonkin verran lvi- ja viemärikorjauksia, mutta kovin suurta tai kallista remonttia ei ollut tarvittu.

Alkuperäisten putkien todettiin kuitenkin olevan pian elinkaarensa päässä, joten niiden kunto kartoitettiin viemärikuvauksin vuonna 2014. Niiden kunto arvioitiin heikoksi ja uusimisen katsottiin olevan ajankohtaista viiden, kymmenen vuoden kuluttua.

Kaikki kylpyhuoneet haluttiin korjata osana putkiremonttia. Se on tasapuolista osakkaiden kannalta, ja samalla varmistettiin, että märkätilat on toteutettu viimeisimpien määräysten mukaan.

Vanha hankesuunnitelma elvytettiin vuonna 2017. Pelkkä päivitys ei kuitenkaan riittänyt, vaan taloyhtiö tilasi uuden hankesuunnitelman, jonka tekijäksi valittiin kilpailutuksen kautta Rakennuttamo Oy. Uudessa hankesuunnitelmassa muun muassa vertailtiin eri vaihtoehtoja kustannuksineen.

– Vaihtoehdoista edullisimmaksi osoittautui sukitus, eli kylpyhuoneisiin ei olisi koskettu ja niiden kunnostaminen olisi jäänyt osakkaiden kontolle. Toisena vaihtoehtona oli linjasaneeraus perinteiseen tapaan, jossa myös kaikki kylpyhuoneet kunnostettaisiin. Tätä puolsi se, että kylpyhuoneet olivat pääosin alkuperäisessä kunnossa. Vesieristyksestä ei ollut varmuutta, ja mahdollisen vesivahingon sattuessa vahingon korvaaminen kuuluisi taloyhtiölle. Sittemmin kävi ilmi, että vesieristystä ei ollut lainkaan, Blomstedt kertoo.

– Lisäksi oli huomioitava, että jos kylpyhuoneet jätettäisiin kunnostamatta, olisi tämä osakkailla edessä joka tapauksessa. Remontti olisi silloin todennäköisesti kalliimpi kuin mitä sen hintalappu on taloyhtiön putkiremontin yhteydessä.

Päätöksenteon tueksi tehtiin kosteusmittauksia huoneistojen kylpyhuoneissa ja taloyhtiön saunatilassa. Asiantuntijalausunnon mukaan taloyhtiön sauna ja kymmenkunta kylpyhuonetta vaativat välitöntä peruskorjausta. Tämä tieto määritti hyvin pitkälti sen, mihin suuntaan urakkaan lähdettiin viemään.

Putkiremontin vaihtoehtoja pohdittiin taloyhtiössä perusteellisesti. Asian hahmottamiseksi puheenjohtaja teki excel-taulukon, johon hän keräsi väittämät, tarjolla olevat faktat sekä tulkinnat.

Kaksirappuisessa kerrostalossa on kaksi asuinkerrosta, joissa on yhteensä 16 asuntoa, sekä katutasossa olevat saunaosasto, varastot ja autotallit.

Päätöksentekoon hyvin aikaa

As Oy Ruusutarhantie 1:n isännöitsijänä keväästä 2017 lähtien toiminut Oskari Träskelin 10+ Isännöinti Oy:stä kertoo, että taloyhtiön osakkaille haluttiin antaa päätöksentekoon hyvin aikaa.

– Suunnitelmia ja urakan toteuttamista käsiteltiin useassa kokouksessa, eikä niitä nuijittu läpi yhdessä kokouksessa. Päätös putkiremontin suunnittelusta tehtiin kesällä 2017 ja urakan toteuttamisesta kesällä 2018, isännöitsijä Träskelin kertoo.

Kylpyhuoneiden korjaamisesta todettiin, että niiden yhtäaikainen kunnostaminen on osakkaiden kannalta tasapuolista. Lisäksi taloyhtiö voi olla vakuuttunut siitä, että märkätilaremontti täyttää tämän päivän määräykset vesieristyksineen, laatoituksineen ja kalusteineen. Niin ikään asumisviihtyvyys kasvaa, kun märkätilat päivitetään nykyaikaan.

Yhtiö myös vuokrasi yhden asunnoista, jonka kylpyhuone olisi vaatinut kosteusmittauksien paljastamien merkittävien kosteusvaurioiden vuoksi pikaista remonttia. Taloyhtiö laski siten säästävänsä kuluja, koska kylpyhuoneessa ei tarvinnut tehdä erikseen remonttia koko taloyhtiön kattavan putkiremontin kynnyksellä.

Linjasaneeraukseen projektinjohtajana toimii Henri Lipsanen Rakennuttamo Oy:stä. Hänen johdollaan taloyhtiö kilpailutti varsinaiset suunnitelmat ja voiton vei Talokeskus Oy.

Puheenjohtaja Göran Blomstedt pitää projektinjohtajan palkkaamista toimivana ratkaisuna. Ulkopuolisella asiantuntijalla on tietotaitoa, jota ei välttämättä ole taloyhtiössä.

Asunto-osakeyhtiö Ruusutarhantie 1:n putkiremontin pääurakoitsijana toimii LV-Pakki Oy. Urakoitsija valittiin tavanomaisen tarjousmenettelyn kautta. Valinnassa painoi paitsi hinta myös yrityksen referenssit.

Putkiremontti maksaa noin 1,5 miljoonaa euroa, joten neliömetriä kohti hinnaksi on arvioitu vähän yli 1 000 euroa.

Uudet putket vanhojen paikoille

Putkiremontti alkoi syyskuun alussa ja sen on määrä valmistua vapuksi 2019. Huoneistokohtaiseksi asumishaitaksi on laskettu 10 viikkoa.

– Työt aloitettiin rivitalosta, josta kaikki asukkaat muuttivat pois viimeistään lokakuun alussa. Samoihin aikoihin työt käynnistyivät kerrostalon toisessa rapussa. Kummankin rappu käytävän jokaisessa kerroksessa on neljä asuntoa, joista kaksi asuntoa on yhdessä linjassa, Göran Blomstedt kertoo.

Putkiremontissa uudet vesi- ja viemäriputket asennetaan olemassa oleviin hormeihin entisten paikoille. Rivitalohuoneistoissa osa viemäreistä sukitetaan talon alla menevään runkoviemäriin, joten valettua betonilattiaa ei tarvitse rikkoa.

Putkiremontin ensimmäisinä kuukausina ei ole isännöitsijä Oskari Träskelinin mukaan tullut isoja yllätyksiä vastaan.

Linjasaneerauksen yhteydessä päätettiin luopua kerrostalon alakerrassa olevasta saunasta. Sen paikalle rakennetaan talopesula koneineen ja kuivatushuoneineen. Toisena vaihtoehtona olisi ollut saunan jättäminen paikoilleen ja pesutuvan rakentaminen toiseen rappuun, mutta tästä luovuttiin saunan vähäisen käytön vuoksi.

Putkiremontti alkoi syyskuun alussa, ja sen on määrä valmistua vapuksi 2019. Taloyhtiön puheenjohtaja Göran Blomstedt (oik.) ja isännöitsijä Oskari Träskelin saunassa, jonka tilalle rakennetaan talopesula.

Sähköremontti samaan aikaan

Putkiremontin yhteydessä taloon asennetaan uudet sähköjohdot ja uusitaan tietoliikenneverkko.

– Vanhat sähköt olivat tulleet käyttöikänsä päähän. Melkein kaikissa huoneistossa oli alkuperäinen yksivaihesähkö, jonka teho ei aina ole ollut riittävä. Sähköremontti katsottiin tarpeelliseksi paloturvallisuudenkin kannalta. Uudet sähköt tuodaan huoneistoon saakka ja näihin asennetaan uusi sähkökaappi, Göran Blomstedt kertoo.

– Niin ikään vanhat puhelinjohdot eivät vastanneet tämän päivän vaatimuksia. Talojen sisäverkko uusitaan, vaikka kiinteistölle ei vielä ole luvassa valokuitua, mutta näin halutaan varautua tulevaan. Huoneistoihin tulee nykymääräysten mukaan myös vesimittarointi.

Kiinteistön valaistuksessa siirrytään led-aikaan. Yhteisiin tiloihin asennetaan liiketunnistimella toimivat led-valaisimet, jotka säästävät energiaa.

Myös kaukolämpölaitteisto, patteriventtiilit ja termostaatit uusitaan. Lisäksi lämmön tasapainotus kuuluu urakkaan.

Samaan aikaan linjasaneerauksen kanssa toteutetaan pihan kunnostustöitä. Rinteen rapistunut tukimuuri ja portaat on purettu, ja niiden tilalle rakennetaan uusi muuri ja aikaisempaa leveämpi portaikko. Kallioiseen rinteeseen louhitaan lisää tilaa, jotta paikalle saadaan sovitettua jätekatos. Lisäksi uuteen portaikkoon asennetaan sulanapitokaapelit.

Tiedotuksen pitää toimia

Taloyhtiön puheenjohtaja Göran Blomstedt ja isännöitsijä Oskari Träskelin ovat yhtä mieltä siitä, että näin isossa urakassa tiedotuksen pitää toimia hyvin – tietoa mieluummin liian paljon kuin liian vähän.

Hankkeen eri osapuolet hoitavat viestinnästä oman sarkansa. Päävastuu on urakoitsijalla, joka tiedottaa esimerkiksi remontin aikataulusta ja vesikatkoista. Projektinjohtajan sivuilla on osakkaiden nähtävillä muun muassa hankkeen suunnitelmia.

Kunnostustyöt taloyhtiössä eivät pääty putkiremonttiin. Isännöitsijällä ja taloyhtiön puheenjohtajalla on jo mielessä kattoremontti. Sen aika on kuitenkin vasta sitten, kun on hetken hengähdetty linjasaneerauksen jälkeen.

Teksti Irene Murtomäki | Kuvat Mikael Lindén