1930-luvun talo kerralla kuntoon

Vuonna 1930 valmistunut talo sijaitsee Helsingin Ullanlinnassa. Funktionalismia edustavassa rakennuksessa on 86 asuinhuoneistoa, ja Pietarinkadun puolella on viisi liikehuoneistoa.

Linjasaneeraus ja paljon muuta. Näin voi tiivistää helsinkiläisen Asunto-osakeyhtiö Vuoren putkiremontin, jonka lisäksi kunnostettiin julkisivu, saneerattiin osa kiinteistön vesikatosta, uudistettiin sisäpiha ja rakennettiin uusi saunaosasto. Remontin kustannukset olivat yhteensä noin 7,4 miljoonaa euroa.

As Oy Vuoren vuonna 1930 valmistunut talo sijaitsee Helsingin Ullanlinnassa. Funktionalismia edustava rakennus kuuluu korttelikokonaisuuteen, joka on kaavamerkinnällä ”rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten rakennusala”.

Sisäpihan ympärille kiertyvä talo on kuusi- ja ullakkohuoneistoineen seitsemänkerroksinen, pihan puolella oleva matalin osa on neljäkerroksinen. Talossa on 86 asuinhuoneistoa, ja Pietarinkadun puolella on viisi liikehuoneistoa.

Asuntojen koko on keskimäärin vähän yli 50 neliömetriä. Talossa on paljon yksiöitä, isoimmat huoneistot ovat noin 92 neliömetriä. Lisäksi asuntoja on yhdistetty, ja niiden pinta-ala voi olla yli 100 neliömetriä.

Taloyhtiössä päätettiin laittaa kerralla kaikki kuntoon, koska esimerkiksi julkisivun osalta remontti olisi ollut edessä lähivuosina. Linjasaneeraus ja sen yhteydessä toteutetut muut remontit maksoivat yhteensä noin 1 700 euroa neliömetriä kohti.

Remontti vaati monta yhtiökokousta

Asunto-osakeyhtiö Vuoren hallituksen puheenjohtaja Ritva Suurnäkki kertoo peruskorjaushankkeen valmistelun lähteneen liikkeelle jo tämän vuosikymmenen alussa. Historiansa aikana talossa oli toteutettu yksi putkiremontti, vuonna 1973.

– Ensimmäiset putkiston kuntoa kartoittavat selvitykset tehtiin vuonna 2010, mutta tuolloin ei edetty sen pidemmälle. Asiaan kuitenkin palattiin joitain vuosia myöhemmin, koska vesi- ja viemärilinjojen tiedettiin olevan pian käyttöikänsä päässä ja pieniä vaurioita alkoi ilmetä, Ritva Suurnäkki kertoo.

Uuden kuntotutkimuksen valmistuttua asunto-osakeyhtiö arvioi, että viivyttely ei enää kannata ja päätti vuoden 2014 syksyllä käynnistääperusteellisen ja kattavan hankesuunnittelun. Tämä tilattiin Vahanen Oy:ltä, joka oli tehnyt myös kuntotutkimuksen vuonna 2014.

Hankesuunnitelmassa puntaroitiin eri remonttivaihtoehtoja sekä asukkaiden toiveiden mukaisesti kartoitettiin mahdollisuutta lisärakentamiseen. Yhtiön korkeamman osan ullakot oli aiemmin muutettu asuinkäyttöön. Selvityksessä kuitenkin todettiin, että pelkästään matalan hissittömän osan ullakolle ei olisi taloudellisesti kannattavaa tehdä asuntoja, eikä lisäkerrosten rakentaminen olisi aikataulullisesti istunut hankkeeseen.

As Oy Vuoren yhtiökokous hyväksyi hankesuunnitelman vuoden 2015 toukokuussa. Päätöksenä oli, että perinteisen putkiremontin yhteydessä kunnostetaan myös julkisivu, matalan osan vesikatto, sisäpiha, ikkunat ja tuuletusparvekkeiden ovet ulkopuolelta, saunaosasto ja pesutupa sekä sähkön sisäverkko ja kaasuverkko. Saneeraukseen liitettiin mukaan myös ilmanvaihtohormisto.

Remontin toteuttamisen lukkoon lyömiseksi tarvittiin kuusi yhtiökokousta. Lisäksi järjestettiin hankkeen eri vaiheissa neljä tiedotus- ja suunnittelutilaisuutta yhteistyössä suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kanssa.

– Taloyhtiössä päätettiin laittaa kerralla kaikki kuntoon, koska esimerkiksi julkisivun osalta remontti olisi ollut edessä lähivuosina. Korjaustöistä syntyvä haitta saatiin mahdollisimman lyhytaikaiseksi, eikä asukkaiden tarvinnut asua vuosikausia keskellä remontteja. Lisäksi laskettiin saavutettavan kustannussäästöä, kun urakat toteutetaan yhtä aikaa, Ritva Suurnäkki kertoo.

Talon uusi saunaosasto rakennettiin tarpeettomaksi käyneiden kylmävarastojen paikalle. Näin saatiin aikaisempaa tilavampi saunan pesuja pukuhuoneineen. Lisäksi tiloihin asennettiin koneellinen ilmanvaihto. Myös vieressä oleva pesutupa uusittiin.

Tavoitehintainen projektinjohtourakka

Remontin urakkamuodoksi valittiin tavoitehintainen projektinjohtourakka. Hankkeen projektinjohtopalvelut ja muun muassa suunnittelun toteutti Vahanen Pro Oy.

Pääurakoitsijaksi valittiin Peab Oy. Hankkeen mittavan luonteen vuoksi urakoitsija oli tiiviisti mukana projektin toteutuksen suunnittelussa. Ritva Suurnäkki toteaa, että on suhteellisen vähän urakoitsijoita, joita voi käyttää kyseisen Isännöitsijä Janne Lehtonen, työpäällikkö Tero Vehmaa ja hallituksen puheenjohtaja Ritva Suurnäkki toteavat, että hyvä yhteistyö tuotti onnistuneen remontin. mittaluokan hankkeessa. Referenssit olivat tärkeässä roolissa urakoitsijaa mutta myös aliurakoitsijoita valittaessa.

Työpäällikkö Tero Vehmaa Peabista toteaa, että tavoitehintainen projektinjohtourakka sopi hyvin laajaan hankkeeseen. Remontin eri vaiheissa voitiin pohtia yhdessä vaihtoehtoja tilaajan, suunnittelijoiden ja urakoitsijan kesken.

As Oy Vuoren mittava peruskorjaus käynnistyi loppuvuodesta 2016 ja kohteen luovutus tapahtui helmikuussa 2018.

Myös uuden saunan vieressä oleva pesutupa uusittiin.

Uudet putket ja kylpyhuoneet

Asunto-osakeyhtiö Vuoren linjasaneerauksessa käyttövesi- ja viemäriputket uusittiin sekä huoneistojen kylpyhuoneet remontoitiin lattiasta kattoon.

Taloyhtiön isännöitsijä Janne Lehtonen Priman Oy:stä kertoo, että remontti eteni linjakohtaisesti.

– Talossa on yhteensä kahdeksan linjaa, kun osa rapuista on jaettu kahteen linjaan. Koska rakennuksen osat ovat erikorkuisia, ovat linjatkin erikokoisia. Remontin läpivieminen vaati tarkkaa aikataulutusta, että pysyttiin tavoitteessa. Huoneistokohtainen väistöaika oli keskimäärin 13 viikkoa.

Ritva Suurnäkki mainitsee, että talossa ei ole täysin samanlaisia kylpyhuoneita.

– Lähes yhdeksän vuosikymmenen aikana asunnoissa on tehty muutoksia ja huoneiden paikkoja siirretty. Suunnitelmia varten tiloissa tehtiinkin tarkemittauksia, koska alkuperäisiin piirustuksiin ei ollut luottamista.

Tero Vehmaa toteaa, että kiinteistö on tyypillinen 30-luvun talo. Esimerkiksi välipohjatäytteenä oli purueristettä, sammalta ja rakennusjätettä.

– Putket saatiin sovitettua suurin piirtein suunniteltuihin paikkoihin eikä mitään kovin yllättävää ilmaantunut. Joitain välipalkkeja jouduttiin tekemään uudelleen, mutta tämä oli pientä urakan laajuuteen suhteutettuna. Nykymääräysten mukaiset eristetyt putket vaativat enemmän tilaa kuin vanhat putket, mutta tästä huolimatta pysyttiin hyödyntämään pitkälti vanhoja reittejä. Putkinousut koteloitiin, kun ne aikaisemmin olivat olleet pinnassa.

Remontin yllätyksistä Vehmaa toteaa, että yllätys olisi ollut, jos niitä ei olisi ollut.

– Talon rakenteita ei ollut tarkoituksenmukaista purkaa suunnittelua varten. Koska kaikkea ei voitu tietää etukäteen, jouduttiin suunnitelmia säätämään töiden edetessä.

Linjasaneerauksen hankesuunnitelmassa tavoitteeksi oli asetettu hyvää nykytasoa vastaavat kylpyhuoneet. Parannus entiseen verrattuna onkin suuri uusien pintojen ja kalusteiden myötä. Taloyhtiön kannalta parasta on, että kaikki kylpyhuoneet on saneerattu vedeneristyksineen asianmukaiseen kuntoon.

Talon uusi saunaosasto rakennettiin tarpeettomaksi käyneiden kylmävarastojen paikalle.

– Näin saimme aikaisempaa tilavamman saunan pesu- ja pukuhuoneineen. Lisäksi tiloihin voitiin asentaa koneellinen ilmanvaihto. Remontti kannatti, sillä saunan käyttö on selkeästi kasvanut. Myös vieressä oleva pesutupa uusittiin, Suurnäkki kertoo.

Isännöitsijä Janne Lehtonen, työpäällikkö Tero Vehmaa ja hallituksen puheenjohtaja Ritva Suurnäkki toteavat, että hyvä yhteistyö tuotti onnistuneen remontin.

Ilmanvaihdon remontti paransi sisäilmaa

Iso osa remonttia oli ilmanvaihtohormiston kunnostaminen, jonka tarve kävi selväksi töiden alettua.

– Talossa on painovoimainen ilmanvaihto eikä poistohormeja ollut saneerattu koskaan aikaisemmin. Sen sijaan vuosien saatossa hormeja oli yhdistelty ja tukittu. Reittien esiin kaivaminen olikin haasteellista, Janne Lehtonen kertoo.

Tero Vehmaa toteaa, että ilmanvaihdossa tapahtui suuri muutos aikaisempaan verrattuna.

– Vanhat tiilipintaiset hormit on kunnostettu ja kaikissa asunnoissa on omat, hyväpintaiset hormit, joten rakennus toimii siten kuin se on aikoinaan suunniteltu. Ilmanvaihdon kuntoon saattaminen parantaa merkittävästi sisäilman laatua, Vehmaa korostaa.

Ritva Suurnäkki suosittelee vastaavanlaisia taloyhtiöitä harkitsemaan ilmanvaihtohormiston kunnostamista linjasaneerauksen yhteydessä, jos sitä ei ole ennen tehty. Muuten saattaa tulla eteen tilanne, että muutaman vuoden päästä hormit täytyy avata uudelleen, mikä nostaa remonttien kokonaiskustannusta.

Peruskorjauksessa taloon rakennettiin nykyisten viranomaismääräysten mukainen sisäverkko, joka mahdollistaa nopean laajakaistan.

– Kaapelit voitiin vetää porraskäytävissä olemassa olevia kanavia hyödyntäen eikä laajoja avauksia tarvinnut tehdä. Tämä oli tärkeää, koska vuonna 2011 kunnostettuihin porrashuoneisiin haluttiin koskea mahdollisimman vähän.

Talossa saneerattiin myös kaasuverkosto sekä osittain sähkötekniikka.

Uuden sisäverkon kaapelit voitiin vetää porraskäytävissä olemassa olevia kanavia hyödyntäen eikä laajoja avauksia tarvinnut tehdä. Tämä oli tärkeää, koska vuonna 2011 kunnostettuihin porrashuoneisiin haluttiin koskea mahdollisimman vähän.

Julkisivuille uusi rappaus ja piha kuntoon

As Oy Vuoren julkisivu kunnostettiin ja rapattiin. Uusi keltainen rappaus on varsin lähellä rakennuksen aikaisempaa väriä.

– Yritimme selvittää talon alkuperäistä väriä, mutta siitä ei saatu täyttä varmuutta. Rakennusvirastoa konsultoiden valitsimme värin, joka on tyypillinen talon rakentamisajankohdalle, Ritva Suurnäkki kertoo.

Rakennuksen matalan osan konesaumattu peltikatto uusittiin. Talon muissa osissa katto on saneerattu ullakkokerroksen asuntoja rakennettaessa 1980-luvun puolessa välissä.

Rakennuksen puuikkunat ja tuuletusparvekkeiden ovet sekä ulko-ovet kunnostettiin ulkopuolelta. Näille riitti melko kevyt kunnostus, mikä tarkoitti lähinnä maalausta. Asuinhuoneistojen ikkunat on jossain vaiheessa vaihdettu, mutta liikehuoneistojen ikkunat ovat alkuperäiset.

Talon sisäpihan pintarakenteet uusittiin. Suurnäkin mukaan tämä oli välttämätön, koska linjasaneerauksen ja julkisivukunnostuksen jäljiltä alue kaipasi kunnostusta. Sadevesiä varten maahan asennettiin sadevesikaivot ja -putket,  joista vedet ohjautuvat hallitusti kaupungin viemäriverkostoon.

Sisäpihalle on laadittu vihersuunnitelma. Pihalle on istutettu muun muussa tuijia, kartiovalkokuusia, angervoja, alppiruusuja ja sipulikukkia. Lisäksi hankittiin uudet kalusteet sekä takapihalla olevat pyöräkatokset.

Rakennuksen porttikongien komeat portit on niin ikään kunnostettu ja maalattu entiseen tapaan mustaksi.

Julkisivu kunnostettiin ja rapattiin. Uusi keltainen rappaus on varsin lähellä rakennuksen aikaisempaa väriä.

Hyvä yhteistyö korostui isossa remontissa

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Ritva Suurnäkki, isännöitsijä Janne Lehtonen ja työpäällikkö Tero Vehmaa kiittelevät sujuvaa yhteistyötä. Tämä takasi remontin onnistumisen ja valmistumisen aikataulussa.

Janne Lehtonen sanoo taloyhtiön hallituksen olleen aktiivisesti mukana remontin eri vaiheissa.

– Hallituksen jäsenet osallistuivat kokouksiin ahkerasti. Työmaakokouksia oli aluksi joka kolmas ja työmaan edetessä vähintään joka toinen viikko. Lisäksi yhteyttä pidettiin tiiviisti sähköpostitse.

Taloyhtiön liikehuoneistot olivat tarpeeseen. Niihin oli urakan aikana sijoitettuna työmaatoimisto kokoustiloineen, talon asukkaiden asiakaspalvelu ja mallikylpyhuone sekä työntekijöiden sosiaalitilat.

Taloyhtiön linjasaneeraus ja sen yhteydessä toteutetut muut remontit maksoivat yhteensä noin 1 700 euroa neliömetriä kohti.

– Asumismukavuus nousi merkittävästi etenkin uusien kylpyhuoneiden ja hallitun ilmanvaihdon ansiosta. Nämä parantavat myös talon energiatehokkuutta, joten sitä kautta syntyy säästöä, taloyhtiön puheenjohtaja Ritva Suurnäkki toteaa.

As Oy Vuoren laaja remontti menestyi Vuoden putkiremontti 2018 -kilpailussa: taloyhtiö sai kunniamaininnan hyvin suunnitellusta ja hallitusti toteutetusta peruskorjauksesta ahtaassa kaupunkikorttelissa.

Teksti Irene Murtomäki | Kuvat Vesa Voitto Sakari