Ajanmukainen, oikea ja kattava

Isännöitsijäntodistuksen laatusanat

Asunto-osakeyhtiöistä ja niihin kuuluvista huoneistosta annetut isännöitsijäntodistukset ovat olleet tämänkin vuoden aikana useissa Kuluttajariitalautakuntaan johtaneissa kiistoissa ainakin osasyynä. Ylitarkastaja Timo Mason mukaan virheellisiksi tai vaillinaisiksi koetut isännöitsijäntodistukset eivät silti lukeudu keskeisimpiin valitusperusteisiin.

Asuntokauppoihin sekä asuntojen rakentamiseen, remontoimiseen ja vuokraamiseen,  eli kaiken kaikkiaan asumisen ympärille liittyviä kiistoja suorastaan tulvii Helsingissä toimivaan,  koko maata palvelevaan Kuluttajariitalautakuntaan. Tällaisten ylitarkastaja Timo Mason vastuualueeseen kuuluvien tapausten tämänvuotinen määrä oli jo marraskuun alkupuolelle mennessä pitkälle yli tuhannen. Kuluttajariitalautakuntaan tulleista riidoista osa ohjautuu oikeuteen saakka. Timo Mason mukaan kuitenkaan asuntokauppojen osalta näin ei juuri käy.

– Näyttää siltä, että tämä on suurelta osin sekä ensimmäinen että ainoa oikeussuojataho, josta asuntokaupoista pyydetään kannanottoa. Yleisesti ottaen Kuluttajariitalautakunta on kansalaisten keskuudessa luottamusta nauttiva taho kiistojen ratkaisemisessa.
Kuluttajariitalautakunnan puoleen kääntymisen suosiossa painaa ymmärrettävästi myös raha. Sieltä apua on saatavilla huomattavasti halvemmalla kuin hakemalla riita-asioissa ratkaisua oikeuskäsittelyn kautta.
Kuluttajariitalautakunnan kyseisessä ryhmässä asuntokauppa-asioita on esittelemässä kolme henkilöä.

Laajasta materiaalista on Timo Mason mukaan hankala noukkia esiin kiistatapauksia, jotka ovat nimenomaan liittyneet annettuun isännöitsijäntodistukseen.

– Isännöitsijäntodistukset näyttelevät kyllä sinänsä tärkeätä osaa asunnonostajan ja -myyjän välisessä suhteessa. Isännöitsijäntodistuksen sisältämät tiedot perustuvat tyypillisesti yhtiöjärjestykseen, ovat kooste keskeisistä osakehuoneistoa ja asunto-osakeyhtiötä koskevista tiedoista, joiden voi lähtökohtaisesti olettaa olevan ajanmukaisia, oikeita ja kattavia.
Valitustapauksissa, joissa on osoittautunut, että isännöitsijäntodistuksen tiedot eivät ole pitäneet paikkaansa, kysymys on saattanut olla osaketta koskevan velkaosuuden määrästä, myös yhtiövastikkeen määrästä. Näitä koskevat ongelmat ovat toisinaan juontaneet virheellisesti laskettuun huoneiston kokoon. Pinta-alatietoihin Timo Mason mukaan onkin liittynyt melko paljon ongelmia.

– Rakennuskantamme ei ole kaikin osin ihan nuorta. Yhtiöjärjestyksen pinta-alatiedot on ehkä laskettu sellaisena aikana ja sellaisen standardin mukaisesti, jota tänä päivänä ei enää noudateta. Tämä riski on kyllä jo huomioitu ainakin asuntokauppaa keskeisesti käyvien yritysten laatimissa asiakirjoissa toteamalla, että pinta-alaan voi liittyä epävarmuutta.

Ken vanhan ostaa,

hän vanhan saa

Lautakuntaan päätyy myös sellaisia kiistoja, joissa taustalla on isännöitsijäntodistuksesta ilman mainintaa jääneet kiinteistössä tulossa olevat korjaustarpeet, jotka  ovat selvinneet huoneiston ostaneelle vasta kaupan jälkeen. Ratkaisut on haettu kulloistakin kauppaa koskevien tapaustietojen perusteella.

Yleinen linja on, että varmuudella tulevista korjauksista on oltava maininta isännöitsijäntodistuksessa.

– Kuluttajariitalautakunnalla on kanta, että käytetty kohde on otettava sellaisena kuin se kaupantekohetkellä on. Käytetyn asunnon ostaja ei voi olettaa siltä uuden asunnon kuntoa. Ostajan on ymmärrettävä varautua kohteen iän mukaisesti tuleviin korjaustarpeisiin.
Isännöitsijäntodistuksessa ei voi olla mainintaa taloyhtiöön tulossa olevista tai suunnitteilla olevista korjauksista, jos asioita ei ole käsitelty taloyhtiössä. Se ei välttämättä merkitse, että korjauksiin ei olisi tarvetta.

– Jos talon korjaushistoria osoittaa, että pitkiin aikoihin ei ole tehty peruskorjauksia, niin on siis  mahdollista, että joidenkin rakennusosien käyttöiät ovat loppumassa. Ilman erillistä mainintaakin osakehuoneiston ostajan on hyväksyttävä, että tavanomaisia ylläpito- ja korjaustarpeita saattaa olla.

Ylitarkastaja Timo Mason mukaan ei siis olekaan aina yksiselitteistä, että jos jotakin asiaa ei ole tuotu kaupan yhteydessä esille, se aina oikeuttaisi hinnan alennukseen tai korvaukseen.

– Optimisti kun olen, olen nähnyt kehittymistä näissä isännöitsijätodistuksiin liittyvissä asioissa. Uuden asunto-osakeyhtiölain myötä säännöstö on uudistunut ja selkiintynyt. Näen tulevaisuuden ihan hyvänä, hän toteaa.

Isännöitsijäntodistuksen laatiminen

on tarkka homma

Isännöitsijäntodistuksen täyttäminen on pykäläntarkka työ; puuttuvasta, vanhenneesta tai muuten virheellisestä tiedosta voi kehkeytyä kiusallinen sekä aikaa että rahaa vievä kiista. Sisältövaatimukset poikkeavat jonkin verran riippuen, mihin tarkoitukseen sitä on pyydetty.

Kuka tahansa ei saa antaa isännöitsijäntodistusta, mutta eipä kuka tahansa ole myöskään oikeutettu kyseistä todistusta saamaan.
Oikeutetusta antajasta ja saajasta säädetään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, lain soveltaminen alkoi 1.7.2010) seitsemännen luvun pykälässä 27, ensimmäisessä momentissa:

27 §
Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus. Jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen, velvollisuus antaa todistus on hallituksen puheenjohtajalla. Todistuksen voivat saada: 1) osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja;  2) osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä; sekä 3) välitysliike, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto.

Tuoreimmat vaatimukset isännöitsijäntodistuksen sisällöstä löytyvät Valtioneuvoston asetuksessa vuodelta 2010.  Uudistus toi mukanaan mm. sen, että taloyhtiön kunnossapitotyöt ja -suunnitelmat on pitänyt selvittää isännöitsijäntodistuksessa aiempaa tarkemmin.
Todistuksesta on ilmettävä myös, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta sekä mahdollisen suunnitelman pääasiallinen sisältö.

Osakehuoneiston lainaosuus mahdollisesta yhtiön lainasta on tuotava isännöitsijäntodistuksessa tiedoksi niin, että lukijalle selviää kaikki ne erät, jotka maksamalla huoneiston saa velattomaksi.
Tiedoissa pitäisi ilmetä myös koko velan tosiasiallinen määrä korkoineen ja kuluineen. Jos osakkeenomistajalla on maksamattomia, erääntyneitä yhtiövastikkeita, niistä on oltava maininta.

Yhtiössä suoritetut kuntoarviot ja -tutkimukset sekä kiinteistöä ja rakennuksia koskevat mahdolliset muut selvitykset ja tiedot, jotka voivat vaikuttaa osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin, on tuotava myös esiin.
Yksittäistä osakehuoneistoa koskien isännöitsijäntodistuksessa pitää ilmoittaa paitsi osakeluetteloon merkityn omistajan tai omistajien nimi tai nimet muun muassa osakehuoneiston tiedossa olevista vioista, osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostöistä sekä siitä, onko kunnossapitovastuusta määräystä yhtiöjärjestyksessä. Niin myös tieto siitä, mistä ajankohdasta lähtien yhtiön tiedossa olevia osakkaan muutostöitä todistus koskee.

Isännöitsijäntodistukseen on liitettävä yhtiöstä viimeksi laadittu ja vahvistettu tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio. Yhtiöstä, joissa on oltava tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja, todistukseen on liitettävä myös yhtiölle annettu tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus, sekä pyydettäessä yhtiöjärjestys.

Tilaajan pyynnöstä isännöitsijäntodistuksen voi antaa ilman yllä mainittuja tietoja, kunhan mukana on tiedot energiatodistuksesta. Tällaisesta pyynnöstä ja tietojen puuttumisesta on mainittava isännöitsijäntodistuksessa.
Edellisten lisäksi muita vaadittavia tietoja isännöitsijäntodistukselle on maininta yhtiöllä mahdollisesta olevasta käyttämättömästä rakennusoikeudesta, tieto huoneistokohtaisen tonttiosuuden lunastamisesta.
Mikäli yhtiökokouksen jälkeen yhtiössä on ilmennyt korjaustarpeita, niistä on kirjattava tiedot isännöitsijäntodistukseen.

Asetuksen mukaan myös yhtiön pysyvässä hallinnassa olevien autopaikkojen tyypit ja lukumäärä on tuotava ilmi.

Kaikkia yhtiövastikeperuste ja -määräytymistietoja, eikä lainaosuuksia ja yhtiön kunnossapitotöitä tarvitse ilmoittaa isännöitsijäntodistuksessa, joka on tilattu osakehuoneiston vuokrausta varten.  Tuolloin isännöitsijäntodistuksen antajan on muistettava kirjata siihen selkeästi tieto, että todistus on tarkoitettu vain vuokrausta varten ja että todistuksessa on vain osa tiedoista.

Isännöitsijäntodistuksessa on oltava päiväys sekä isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan allekirjoitus. Todistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu. 

Tarkemmin asiasta:  Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta 12.5.2010/365

Teksti: Hanna Rissanen