Tamperelaisen As Oy Hämeenpuisto 16:n kahteen kerrostaloon rakennetaan kaksi lisäkerrosta. Keskeisellä paikalla sijaitsevien talojen korottaminen aloitetaan kevään aikana. Lisäkerroksilla taloyhtiö rahoittaa peruskorjauksia.Hissien uusimisesta on jo päätetty ja valmistelussa on myös parvekkeiden kunnostaminen ja lämmöntalteenotto.
Uudistukset ja korjaukset perustuivat kuntotutkimuksiin. Peruskorjausmenoissa taloyhtiö säästää välttyessään edessä olleelta vesikaton korjaamiselta.
As Oy Hämeenpuisto 16:n hallituksen puheenjohtaja Jukka Ohtonen kertoo lisäkerrosten rakentamisen nousseen esille putkiremontin suunnittelun yhteydessä.
– Ajatuksena oli toteuttaa lisäkerrosten rakentaminen samalla rytinällä, mutta se kaatui maankäyttömaksuun. Alle 500 neliön lisärakentamisesta kaupunki ei olisi perinyt maksua, mutta niin pieni hanke ei kannattamattomana kiinnostanut urakoitsijoita. Ja yli 500 lisäneliön maankäyttömaksu olisi puolestaan kohonnut niin suureksi, että tuotto olisi hävinnyt siihen.
Miten maankäyttömaksun kanssa kävi, siihen Jukka Ohtonen palaa vielä tuonnempana. Hanke on ollut kaiken kaikkiaan hyvin monivaiheinen, kun on selvitetty eri vaihtoehtoja laskelmineen sekä käyty asioita läpi useissa neuvotteluissa ja kokouksissa.
Kaksi lisäkerrosta molempiin taloihin
– Kaupungin viranomaisten kanssa neuvoteltiin aluksi 1,5-kerroksisesta ratkaisusta, jossa olisi rakennettu ullakkoasuntoja ja yksi täysi kerros. Heidän ehdotuksestaan päädyttiin kahden täyden kerroksen rakentamiseen.
Hämeenpuiston puolella olevan talon kattolinja tulee samalle korkeudelle naapurissa sijaitsevan Satahovin kanssa, mikä oli alun perinkin tavoitteena.
Lisää rakennusoikeutta saatiin yhteensä noin 1 800 neliölle, Jukka Ohtonen kertaa rakennushankkeen etenemistä.
– Kerrosneliöiden lisääntymisen myötä hanke alkoi kiinnostaa myös urakoitsijoita. Heidän löytämisekseen julkaistiin sanomalehdessä ilmoitus sekä oltiin suoraan yhteydessä yrityksiin. Lopuksi ratkaisu tehtiin kahden varteenotettavan urakoitsijan välillä, joista valituksi tuli Ari Hyrkkönen Oy.
Samaan aikaan taloyhtiö pyysi tarjouksia hissien toimittajilta ja kattourakoitsijoilta. Näin saatiin selville vaihtoehtoiset kustannukset, jos lisärakentamisesta luovuttaisiin ja remontit jouduttaisiin toteuttamaan lainarahoituksella.
Lisäkerrosten rakentamisesta päätettiin taloyhtiön yhtiökokouksessa. Nyt lisärakentamista koskeva kaavamuutos on hyväksytty ja seuraavaksi odotetaan rakennuslupaa, joka on käsittelyssä.
Lisäkerrosten rakentaminen aloitetaan toukokuussa Hämeenpuiston puoleisesta talosta, josta tulee yhdeksänkerroksinen. Loppukesästä työt alkavat Mustalahdenkadun puoleisessa talossa, josta tehdään kymmenkerroksinen. Uusia asuntoja taloihin tulee 24, joiden koko vaihtelee yksiöistä 100 neliöön.
Maankäyttömaksu kompastuskivenä
Kuten mainittu Hämeenpuisto 16:n lisäkerrosten rakentamisen ensimmäinen yritys kompastui maankäyttömaksuun. Sittemmin kaupunki on muuttanut maksun laskentaperusteita.
– Meidän kokemuksemme vaikuttivat kaupungin päätökseen. Taloyhtiömme osakas oli ottanut yhteyttä kaupunginvaltuutettuun, joka alkoi viedä asiaa ansiokkaasti eteenpäin, ja maankäyttömaksuun saatiin tolkkua.
– Maankäyttömaksua perustellaan infran tarpeiden lisääntymisellä. Tämä on mielestäni kestämätön argumentti täydennysrakentamisessa, sillä asukkaat maksavat sen vesi- ja jätevesimaksuina. Maankäyttömaksu pelkistyy veroksi, koska muita kestäviä kriteerejä sen perintään ei löydy.
– Lisäksi minua sieppasi, että suunnitteilla oleva Areena vapautettiin maankäyttömaksusta, vaikka siinä vaiheessa ei tiedetty edes, keitä sijoittajat tulevat olemaan ja tuleeko hankkeesta kannattava vai ei. Sen sijaan kaupungin taloyhtiöiden asukkaita rokotetaan, kun ryhdytään täydennysrakentamaan.
– Alkuperäisen laskentakaavan mukaan taloyhtiölle langennut maankäyttömaksu olisi ollut 250 000 euroa. Hankkeen kannattavuus olisi loppunut siihen. Asiaa puitiin viidessä palaverissa kaupungin edustajien kanssa. Neuvotellen maksu saatiin putoamaan merkittävästi.
Maksun pienenemiseen vaikuttivat muun muassa sisäpihan viherrakentaminen ja energiatehokkuuden lisääntyminen.
Monesti taloyhtiöt joutuvat painiskelemaan täydennysrakentaessaan autopaikkojen riittävyyden kanssa. Tätä ongelmaa ei ole As Oy Hämeenpuisto 16:ssa. Taloissa on nyt 111 asuntoa ja satakunta autopaikkaa, joista osa on vuokrattuna ulkopuolisille.
Asiantuntijoiden apu kullanarvoista
Jo hankkeen alkumetreillä selvisi, että ulkopuolisten asiantuntijoiden apu on välttämätöntä.
– Lisäkerrosten rakentamiseen liittyy niin juridisia, taloudellisia kuin teknisiäkin asioita. Olemme tarvinneet arkkitehtia, insinöörejä, lakimiehiä ja hallinnon asiantuntijoita.
– Esimerkiksi aluksi pohdittiin, voisiko taloyhtiö toimia urakoitsijana. Houkuttimena oli siitä saatava mahdollinen tuotto. Putkiremontin yhteydessä laskettiin lisäkerroksen rakentamisen maksavan 2 000 euroa ja myyntihinnaksi yli 4 000 euroa neliöltä. Rakentamiseen olisi ryhdytty, kun puolet neliöistä olisi varattu. Kiinteistöliiton lakimiehet tyrmäsivät ajatuksen tyystin todeten, ettei taloyhtiön varoja voida sellaiseen riskeerata. Tämä tiedoksi niille taloyhtiöille, jotka unelmoivat ryhtyvänsä urakoitsijoiksi, Ohtonen toteaa.
Lakimiehen neuvoja tarvittiin myös siinä vaiheessa, kun taloyhtiö pohti rakennusoikeuden myymistä rakennuttajalle.
– Myynnistä olisi jouduttu maksamaan 24 prosentin arvonlisävero. Meidän tapauksessamme se olisi tarkoittanut 240 000 euroa. Näin ollen veronmaksulta välttyäksemme päädyimme suunnattuun osakeantiin, josta saadut varat on sijoitettuna vapaan pääoman rahastoon ja käytettävissä tuleviin peruskorjauksiin.
Maaperätutkijaa tarvittiin, kun selvitettiin rakennuksen kantavuutta. Sen suhteen ei ilmennyt ongelmia. Vuonna 1964 valmistuneet talot on muurattu paikallaan ja insinöörit selvittivät, että ne kestävät lisäkerrokset.
Suuret päätökset samassa kokouksessa
Taloyhtiön puheenjohtaja Jukka Ohtonen kiittelee myös Kiinteistöliiton Jorma Koutosta siitä huomiosta, että taloyhtiö tekisi kaikki lisärakentamiseen tarvittavat päätökset samassa kokouksessa.
– Ylimääräisessä yhtiökokouksessa oli kuusi asiakokonaisuutta. Ensimmäiseksi päätettiin, ryhdytäänkö lisärakentamiseen ja sen jälkeen edettiin yhtiöjärjestyksen muutokseen, osakepääoman korotukseen sekä siihen, mitä lisäkerrosten rakentamisesta saatavilla rahoilla peruskorjataan.
Ennen yhtiökokousta osakkeenomistajille oli järjestetty useita infotilaisuuksia, joissa asiantuntijat olivat paikalla kertomassa hankkeesta. Jukka Ohtonen laati myös osakkaille ennen kokousta jaetun kirjallisen katsauksen hankkeesta.
– Matkan varrella on tullut vastaan monenlaista, joista yksi on taloyhtiön omistuksessa olevien liiketilojen ja parkkipaikkojen vuokratuotto. Koska sille on tulossa uusien asukkaiden myötä lisää jakajia, laskee osa osakkaista menettävänsä vuokratuloista koituvaa hyötyä. Asiaa kompensoitiin mm. tavanomaisella vastikejyvityksellä.
– Paljon on siis laskelmia tarvittu, ja niiden tekemiseen on mennyt lukemattomia tunteja Olen selvittänyt monella tapaa, voiko lisärakennushanke olla jollain aikavälillä kannattamaton, mutta siihen lopputulokseen en ole missään laskelmissani päätynyt. Osakeannin tuotto on niin huomattava, että se ei ehdi huveta mahdollisiin menetettyihin vuokriin vuosikymmenten aikana. Lisäksi on huomioitava, että uusien osakkeenomistajien kautta saadaan lisää vastikkeen maksajia. Uudet energiatehokkaat rakenteet ja lämmöntalteenotto alentavat kuluja.
Mutta vaikka valmistelutyö olisi tehty kuinka huolella, se ei aina riitä, Jukka Ohtonen on joutunut toteamaan. Taloyhtiön yksi osakas nimittäin vaatii oikeusteitse yhtiökokouksessa lisäkerrosten rakentamisesta tehtyjen päätösten kumoamista. Ohtonen toivoo, että asiassa voitaisiin edetä sovintomenettelyllä.
Toistakymmentä vuotta taloyhtiön puheenjohtajana toiminut Jukka Ohtonen sanoo hankkeen läpiviemisen vaatineen kohtalaista pinnaa ja stressinsietokykyä.
– Päälle painavat miljoonaluokan vastuut ja huomattavan suuri työmäärä. Projektitutkijana yliopistossa hankkimasta osaamisestani on ollut minulle etua. Ja jos kysytään, lähtisinkö tähän uudelleen, niin kyllä.
Jukka Ohtonen kiittää taloyhtiön hallituksen jäseniä, jotka ovat rohkeasti olleet päättämässä lisäkerrosten rakentamisesta. Myös isännöitsijä Kirsti Kallio on tehnyt ison työn hankkeen eteen.
Säilytyskomerot herättäneet tunteita
Lisäkerrosten rakentamisessa on Jukka Ohtosen mukaan eniten tunteita ja keskustelua herättäneet säilytyskomerot.
– Alkuperäiset vinttiin rakennetut häkkikomerot on rakennettu sattumanvaraisesti ja ne ovat erikokoisia ja kylmiä. Nyt jotkut osakkaat ovat kokeneet säilytyskomerot saavutetuksi eduksi, johon ei tulisi puuttua. Osa on jopa vaatinut, että heidän täytyy saada pitää koppinsa ylhäällä, vaikka hankkeen yhteydessä alakertaan rakennetaan uudet siistit kopit. Nyt on päädytty siihen, että ylös jää jonkin verran säilytystilaa.
Säilytystiloja koskevia remontteja suunnitteleville taloyhtiöille Ohtonen mainitsee vinkiksi, että uudet säilytyskomerot kannattaisi tehdä maksullisiksi. Pienelläkin korvauksella vaikutetaan siihen, että komeroita käytetään tarpeeseen eikä pidetä tyhjän panttina.
As Oy Hämeenpuisto luopui putkiremontin yhteydessä alakerran kylmäsäilytystiloista. Niiden tilalle rakennettiin kokoontumishuone, jossa osakkaat voivat pitää esimerkiksi omia juhliaan ja jota on vuokrattu myös ulkopuolisille. Kylmäsäilytystä varten hankittiin uudet kylmäkaapit.
Koko kortteli muuttuu
Amurissa sijaitsevan Hämeenpuisto 16:n kotikortteli kokee lähivuosina melkoisen muodonmuutoksen. Naapuriyhtiöt purkavat matalat lisäsiivet ja niiden tilalle nousee uudet kerrostalot.
– Suunnittelun alkuvaiheessa pyrkimyksenä oli, että naapureiden kanssa olisi päädytty ulkonaisesti yhtenäiseen tulokseen. Se ajatus on kuitenkin hiipunut matkan varrella.
Hämeenpuisto 16:n osalta Jukka Ohtonen toteaa, että lisäkerrokset antavat arkkitehdille näytön paikan.
– Alustavat suunnitelmat ovat lupaavia ja näyttää siltä, että uudet kerrokset tulevat sopimaan hyvin C. L. Engelin suunnitteleman Hämeenpuiston maisemaan, Jukka Ohtonen vielä toteaa.
Teksti ja kuva: Irene Murtomäki
Artikkeli on julkaistu huhtikuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 3/2016.