Tuhat näytettä julkisivuista

Suuri kiinteistönomistaja on teettänyt selvityksen asuintalojensa julkisivujen kunnosta. Tamperelaistutkijat ottivat yli tuhat näytettä kuntotutkimuksia varten. Kuntotutkimukset ja elinkaaritarkastelut laittavat korjattavat kiireellisyysjärjestykseen.

Tekniikan tohtori Arto Köliö ja diplomi-insinööri Jaakko Koskinen tamperelaisesta Renovatek Oy:stä ovat mukana hankkeessa, jolla suuri kiinteistönomistaja haluaa selvittää eri-ikäisten asuinrakennustensa julkisivujen ja parvekkeiden tilaa.
Köliö ja Koskinen ovat tutkineet useita kymmeniä eri puolilla Suomea sijaitsevia asuintaloja. Kohteissa on eniten 1960- ja 1970-luvun betonijulkisivuja, mutta mukana on myös muita julkisivumateriaaleja. Vanhimmat tutkitut rakennukset ovat 1950-luvulta, uusimmat 2000-luvun alusta. Julkisivunäytteitä on otettu yli tuhat.
Julkisivujen kuntotutkimustiedon pohjalta on tehty elinkaaritarkasteluita, joiden mukaan rakennuskanta on jaettu nyt ja lähitulevaisuudessa korjausta vaativiin ja niihin, joiden korjaamisen tarvetta ja toteuttamista tarkastellaan myöhemmin.
Kenttätutkimukset on tarkoitus saada valmiiksi tämän vuoden aikana. Ensi vuonna jatkuvat raportointi ja elinkaaritiedon tuottaminen. Renovatek Oy:n parina hankkeessa on H & H Consulting.
– Me tuotamme tutkimusten ja tarkasteluiden pohjalta suurkiinteistönomistajalle PTS-tietoa. Tulemme toimimaan tulevina vuosina kiinteistönomistajan hankkeissa myös rakennuttajana ja valvojana, H & H Consulting Oy:n toimitusjohtaja Jani Heikari kertoo.

Kohti raskaampaa korjaamista
Betonijulkisivujen ja -parvekkeiden korjausstrategiat eli BeKo-hankkeessa todettiin vuonna 2010, että julkisivujen ja parvekkeiden korjaamisen arvo on noin 4,4 miljardia euroa. Korjaustarpeiden arvioitiin kasvavan vuosittain noin 1,8 prosenttia eli 80 miljoonan euron edestä.
BeKo-hankkeen 947 kuntotutkimusraportista koottiin tietokanta, jonka perusteella arvioitiin vuosina 1960–1996 rakennettujen betonitalojen tilaa. Kuntotutkimuksia oli tehty 1990-luvulta 2000-luvun alkuun.
Korjaustavat jaettiin kevyisiin eli paikkaus- ja pinnoitustyyppisiin korjauksiin, hieman raskaampiin vaurioituneen rakenteen verhouskorjauksiin ja raskaisiin vaurioituneen rakenteen purkamis- ja uusimiskorjauksiin.
– BeKon mukaan julkisivurakenteet ovat vielä sen verran hyvässä kunnossa, että monissa tapauksissa kevyet korjaukset riittävät ja ovat edelleenkin mahdollisia. Rakenteiden säilyvyysominaisuudet ovat kuitenkin tyypillisesti heikot, joten korjaustarpeiden voidaan odottaa lisääntyvän. Vaurioitumisessa on rakennetyyppikohtaisia eroja. Jotkut rakenteet ovat alttiimpia esimerkiksi terästen korroosiolle, ja pesubetonijulkisivun vaurioituminen on erilaista kuin maalatun betonisandwich-elementin, Arto Köliö sanoo.
Korjaamisen tarve muuttuu, kun vaurioitumisen edetessä lähestytään kohtaa, jossa kevyillä korjauksilla ei voi jatkaa julkisivujen käyttöikää vaan tarvitaan raskaampia korjaustoimenpiteitä.
– Korjaustarpeeseen vaikuttaa paljon, miten kiinteistöistä ja julkisivuista on pidetty huolta. Jos paikkaus- ja maalauskorjauksia on koko ajan siirretty eteenpäin, julkisivuissa voi olla sen suuruusluokan ongelmia, että tarvitaan raskaampia korjaustapoja, Jaakko Koskinen toteaa.
Korjausbuumi on Tampereella etenemässä vanhemmasta lähiötalokannasta nuorempaan. 1960- ja 1970-luvuilla valmistuneet lähiöt kuten Kaukajärvi, Peltolammi, Hervanta ja Tesoma on jo pääpiirteissään korjattu. Korjaaminen on siirtymässä 1970- ja 1980-luvun lähiöihin kuten Lentävänniemeen.
Suurkiinteistönomistajan rakennuskanta on Köliön ja Koskisen tutkimusten perusteella kohtuullisen hyvässä kunnossa.
– Me olemme etsineet rakennuskannasta tapauksia, joissa korjaamisessa oltaisiin kenties jo myöhässä ja korjausvelka kasvanut liian suureksi. Sellaisia ei tässä rakennuskannassa juurikaan ole. Toki raskaampaa korjaamista vaativaa taitekohtaa väistämättä lähestytään, Koskinen kertoo.
Tulevaisuuskuvan tarkentamiseksi suurimpaan osaan rakennuskannasta pitää Koskisen mukaan tehdä kuntotutkimukset tai päivittää vanhat.
Tutkimusten tuloksissa näkyy selvästi voimakkaan aluerakentamisen erityispiirteet.
– Samanlaisissa ja saman rakennusliikkeen rakentamissa taloissa on hyvin usein samanlaiset ongelmat. Myös rasitusolosuhteet vaikuttavat asiaan: tietyn ilmansuunnan julkisivu on rapautunut useissa samaan aikaan rakennetuissa taloissa. Kun olet tutkinut yhden, huomaat, että sama vika vaivaa naapuritaloa ja muita alueen samanlaisia taloja, Koskinen toteaa.
Tällaisissa taloissa voi olla myös samanlaisia rakenteellisia vikoja, esimerkiksi raudoitukset liian pinnassa tai rakenteissa väärin tehty detalji.

Tiedosta täsmäkorjauksiin
Suuri kiinteistönomistaja on antanut Köliölle ja Koskiselle hyvin liikkumavaraa kuntotutkimuksien laajuudessa ja tarkkuudessa.
– Tässä tapauksessa kuntotutkimus eroaa tavanomaisesta siinä, että tietoja ei kerätä pelkästään korjaussuunnittelun lähtökohdiksi, vaan kartutamme koko rakennuskantaa ja yksittäisiä rakennuksia koskevaa elinkaaritietoa ja dokumentaatiota, Koskinen sanoo.
Tällaisen tiedon avulla kiinteistönomistaja voi tarkemmin ohjata korjaamista sinne, missä sitä tarvitaan ja kun sitä tarvitaan.
– Kuntotutkimustiedon avulla rakennusosien käyttöikä voidaan määrittää huomattavasti tarkemmin kuin keskimääräisen käyttöikätiedon perusteella. Erilaisista materiaali-, rasitus- ja rakennesyistä käyttöikä on harvoin keskimääräinen, Koskinen toteaa.
Kuntotutkimustietoa voitaisiin Koskisen mielestä hyödyntää taloyhtiöissä laajemmin, jos korjaussuunnittelu olisi olennaisempi osa elinkaaren hallintaa.
– Kuntotutkimus voisi olla tuleviin korjaustarpeisiin suuntaa antava työväline. Mitä useampi kuntotutkimus elinkaaren aikana tehdään, sitä tarkempi tieto vaurioitumisesta, sen etenemisestä ja julkisivujen kunnosta saadaan, hän sanoo.
Jaakko Koskinen toivoo, että taloyhtiöt ymmärtävät näytemäärien merkityksen.
– Valitettavasti taloyhtiöissä kuntotutkimukset usein kilpailutetaan ja valitaan pelkästään hinnan perusteella. Se johtaa helposti siihen, että mikä yritys pienimmällä näytemäärällä uskaltaa tarjota tutkimuksen, se sen myös toteuttaa.

Lähteitä:
BeKo Betonijulkisivujen ja -parvekkeiden korjausstrategiat, TTY:n julkaisusarja, tutkimusraportti 148
BeKo-INT, Arto Köliö ja Jukka Lahdensivu, TTY
Rakennustieto, KH-90-00403 -kortti, rakennusosien keskimääräiset käyttöiät
Betonijulkisivujen ja parvekkeiden kuntotutkimusten tilaajan ohje: betoniyhdistys.fi/julkaisut/ohjeet

Teksti ja kuvat Riina Takala-Karppanen
Artikkeli on julkaistu joulukuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 9/2017

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Kategoriat

Uusimmat uutiset

Muissa palveluissa

Facebook
@ Facebook
Twitter
@ Twitter

Uutiskirje

Pysy mukana alan uusimmissa tuulissa ja tilaa Kiinteistöpostin uutiskirje!

Lehden tilaus

Tilaa Kiinteistöposti ja saat ajankohtaista kiinteistöalan tietoa postilaatikkoosi 10 kertaa vuodessa.

Osoitteenmuutos

Onko taloyhtiösi puheenjohtaja tai isännöitsijä vaihtunut tai oletko muuttanut eri osoitteeseen?

Lue digilehtiä

Kaikki lehtemme ovat luettavissa digitaalisessa muodossa. Jos haluat paperiversion, voit tilata Kiinteistöpostin ja saat kaikki numerot kotiinkannettuna.