Taloyhtiö korjaa vahinkoa edeltävään tasoon

Asunto-osakeyhtiössä tapahtui putkivuoto, ja kahden yrityksen hallitsemissa kellaritiloissa tarvittiin kunnostustöitä. Asunto-osakeyhtiö vastasi toisen yrityksen tilojen kunnostustöistä, mutta toinen teetti korjaukset omalla kustannuksellaan, koska niin oli sovittu ja koska yritys halusi ne vahinkoa edeltänyttä tasoa paremmiksi. 

Asunto Oy:n omistamassa kiinteistössä oli tapahtunut putkivuoto 6.5.2011, jolloin X Oy:n hallitsemiin kellaritiloihin oli valunut vettä. Asunto Oy oli purkanut kellaritilan lattiapinnoitteet ja kuivannut tilan.
K Oy:n ja Asunto Oy:n välillä oli sovittu, että K Oy kunnostaa putkivuodon vuoksi vaurioituneet kellaritilat omien kunnostustöidensä yhteydessä. K Oy oli teettänyt kellaritilojen kunnostustyöt rakennusurakoitsijalla.
Asiassa on kysymys siitä, kuuluvatko K Oy:n hallitsemien kellaritilojen kunnostamisesta aiheutuneet kustannukset asunto-osakeyhtiön vastattaviksi.
K Oy oli sittemmin kuitenkin vaatinut, että Asunto Oy maksaa K Oy:lle korvaukseksi vesivahingon seurauksena aiheutuneesta vahingosta muun ohella kellarin korjaus- ja rakennustöistä 8623,83 euroa, kuivatukseen käytetystä sähköstä 139,13 euroa, vuokratulojen menetyksenä 6000 euroa sekä pilaantuneiden koneiden ja kaluston hankkimisesta 700 euroa.

Asunto-osakeyhtiön kunnossapidosta säädetään, että yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken asunto-osakeyhtiölain mukaan, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Lähtökohtaisesti osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat, ja yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle, ja yhtiö on muun ohella velvollinen pitämään kunnossa vesi- ja viemärijärjestelmät.
Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi ja vastuu koskee huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä.
Osakkaan muutostöistä säädetään, että osakkaalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa.

K Oy:n hallitsemien kellaritilojen vesivahinko on nyt aiheutunut putkivuodosta, joka siten kuuluu asuntoyhtiön kunnossapitovastuulle ja se on siten lähtökohtaisesti velvollinen ennallistamaan K Oy:n hallitseman kellaritilan sisäosat vesivahinkoa edeltäneeseen tilaan.
Asiassa on kuitenkin merkityksellistä se, että K Oy ja Asunto Oy olivat sopineet, että K Oy kunnostaa putkivuodon johdosta vaurioituneet kellaritilat samaan aikaan suorittamiensa muiden kunnostustöiden yhteydessä.
K Oy:n kellaritiloissa suorittamien kunnostus- ja muutostöiden päämäärä on ollut pääasiallisesti muu kuin tilojen saattaminen ennalleen vesivahinkoa edeltäneeseen tasoon ja sopimus oli solmittu, koska tilojen ennalleen saattaminen ei olisi K Oy:n omien suunnitelmien vuoksi ollut sen etujen mukaista.
Kellaritilojen sisäosien kunnostamisesta vesivahinkoa edeltänyttä tasoa parempaan tasoon ja muutostöistä aiheutuvat kustannukset kuuluvat osakkeenomistajan eli K Oy:n vastattaviksi.

Näillä perusteilla vastaavassa tilanteessa Helsingin hovioikeus on katsonut, etteivät osakkaan vaatimat korjauskustannukset kuulu asunto-osakeyhtiön vastattaviksi.
On korostettava, että kysymys ei ole lain tulkintalinjamuutoksesta, vaan merkitystä on tässä sillä, että remontoinnista voidaan osapuolten kesken sopia myös vastoin lain lähtökohtaolettamaa muistaen yhdenvertaisuusperiaatteen vaatimukset.
Toisaalta yhtiön tekemä kunnostus perustasoon olisi käynyt turhaksi, koska osakas olisi joka tapauksessa muutostyönsä toteuttanut, mikä olikin sopimuksen solmimisen perusteena.

Harkittaessa, onko K Oy oikeutettu korvaukseen vuokratulojen menetyksen osalta, on arvioitava ensin, että onko Asunto Oy viivytellyt kellaritilojen kuivausta vesivahingon jälkeen.
Vesivahinko oli sattunut ajankohtana, jolloin taloyhtiön omistamassa rakennuksessa oli ollut tekeillä linjasaneeraus. Linjasaneerausurakoitsija oli ottanut suorittaakseen vesivahingosta aiheutuvat toimenpiteet, josta syystä tilojen kuivattaminen oli lähtenyt käyntiin heti toukokuussa.
Urakoitsija oli poistanut kellarista veden ja tuonut paikalle kuivauslaitteet. Yksi kuivauslaite oli tuotu K Oy:n hallitsemiin kellaritiloihin.
Syyskuussa oli todettu kyseisten kellaritilojen olevan edelleen kosteat. Syytä kosteudelle ei ollut saatu selville. Tiloihin oli jälleen syyskuussa tuotu kuivauslaitteet.
Vesivahingon jälkeen lattiapinnoite on yleensä poistettava lattian kuivattamiseksi. Asiaa paikan päällä seurannut henkilö kertoi, että vielä kesäkuun puolivälissä oli lattiapinnoite yhä paikallaan ja kauttaaltaan märkä, mutta syyskuussa lattiapinnoite oli poistettu ja lattia oli rouhittu.
Tarkastusraportista ilmeni, että lattiapinnoite oli poistettu 5.9.2011. Koneellinen kuivaus oli aloitettu 6.9.2011 ja lattia oli rouhittu 12.9.2011. Sanottu tarkastusraportti ja asiaa seuranneen henkilön kertomus osoittavat näin ollen yhdenmukaisesti, että kellaritilat olivat olleet edelleen kosteat syyskuussa ja tilojen kuivattamiseksi välttämättömiin toimenpiteisiin oli ryhdytty vasta syyskuussa 2011 eli neljä kuukautta vesivahingon jälkeen. Näin ollen kellaritilojen kuivumisen voidaan katsoa jossain määrin viivästyneen.

Edelleen on arvioitavana, onko sanotusta viivytyksestä aiheutunut K Oy:lle vahinkoa. Asiassa ei ole kysymys siitä, että aikaisempi vuokralainen olisi päättänyt vuokrasuhteen Asunto Oy:n toiminnan seurauksena. Arvioitavana on, onko kuivattamisen viivytyksestä johtunut, että kellaritiloja ei ole voinut antaa vuokralle.
Kunnostus- ja muutostöitä oli tarkoitus tehdä koko K Oy:n hallitsemassa tilassa eli sekä kellarissa että kellarin yläpuolella sijaitsevissa tiloissa. Työt oli aloitettu syyskuussa 2011 yläkerran purkutöillä ja varsinaiset kunnostustyöt oli aloitettu tammikuussa 2012.
Muutostöitä koskeva lupaprosessi oli viivästynyt, ja kellaritiloja koskevat suunnitelmat on saatu käyttöön syyskuussa 2012. Työt oli saatu päätökseen toukokuussa 2013.
Näin ollen K Oy:n suorittamien kunnostus- ja muutostöiden vuoksi kellaritiloja ei olisi voinut millään antaa vuokralle kesän ja syksyn 2011 aikana, vaikka remontointi olisi aloitettu jo toukokuussa remontoinnin muun ajallisen keston vuoksi.
Näin ollen kellaritilojen kuivauksen viive ei ole ollut syy-yhteydessä siihen, että K Oy:ltä oli jäänyt saamatta kyseiseltä vaaditulta ajalta vuokratuloja. Perustetta vahingonkorvaukselle ei näin ollen ole.

Lakipostia-palstalla asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä kirjoitus lokakuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Kategoriat

Uusimmat uutiset


Muissa palveluissa

Facebook
@ Facebook
Twitter
@ Twitter

Uutiskirje

Pysy mukana alan uusimmissa tuulissa ja tilaa Kiinteistöpostin uutiskirje!

Lehden tilaus

Tilaa Kiinteistöposti ja saat ajankohtaista kiinteistöalan tietoa postilaatikkoosi 10 kertaa vuodessa.

Osoitteenmuutos

Onko taloyhtiösi puheenjohtaja tai isännöitsijä vaihtunut tai oletko muuttanut eri osoitteeseen?

Lue digilehtiä

Kaikki lehtemme ovat luettavissa digitaalisessa muodossa. Jos haluat paperiversion, voit tilata Kiinteistöpostin ja saat kaikki numerot kotiinkannettuna.