Pääurakointi taloyhtiöiden urakkasuosikki

Taloyhtiöt tukeutuvat vahvasti perinteiseen pääurakointimalliin, mutta kiinnostus projektinjohto-, tavoitehinta- ja allianssiurakointia kohtaan on lisääntymässä.

Jos pienetkin rakennusliikkeet saataisiin mukaan tarjoamaan esimerkiksi KVR-tyyppisiä kokonaisvastuu-urakoita, asunto-osakeyhtiöt käyttäisivät niitä enemmän, sanoo varatoimitusjohtaja Juha Kulomäki SKH-Isännöinti Oy:stä.
Hän vetämänsä isännöintiyritys isännöin noin 300:aa taloyhtiötä ja työskentelee noin tuhannen hallitusjäsenen kanssa.
Mitä enemmän käytännön kokemuksia ja esimerkkejä uudentyyppisistä urakkamuodoista saadaan, sitä enemmän ne Kulomäen mukaan yleistyvät asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeissa.
Rakennusliikkeet ovat kehittäneet konsepteja, joilla uudistetaan perinteisiä urakointitapoja.
Tarjolla on pääurakoinnin vaihtoehtona erilaisia Suunnittele ja rakenna -malleja sekä erityisesti toimitila- ja infrarakentamisesta tuttuja allianssi- eli yhteistoimintamalleja.

Yksi vai useampia sopimuskumppaneita
Taloyhtiön kannalta kokonaisurakka on selkeä: sopimus tehdään yleensä yhden urakoitsijan kanssa.
– KVR- eli kokonaisvastuu-urakkamuotoa pitäisi käyttää nykyistä enemmän, mutta se vaatii kehittämistä. Esimerkiksi hankesuunnitelmat pitäisi tehdä ihan eritasoisiksi kuin pääurakkamallissa, jotta niiden pohjalta voitaisiin toivotut asiat KVR:ssä onnistuneesti toteuttaa.
Jaetussa urakassa hankintapäätöksiä tehdään koko ajan, jolloin urakkamuodon valinta ei ole tietty hetki tai yksittäinen asia prosessissa.
– Tämä johtaa siihen, että taloyhtiöllä on hankkeen aikana useampia sopimuskumppaneita, jotka vastaavat urakan eri osista, Kulomäki sanoo.
– Jos taloyhtiö päättää teettää hankkeen sen muotoisena, että urakoitsija tekee tai teettää toteutussuunnittelun, sen pitää tehdä päätös urakkamuodosta aikaisessa vaiheessa ja mahdollisesti hatarin lähtötiedoin. Tässä muodossa tilaaja suunnitteluttaa ja pyytää urakoitsijalta hankesuunnitelmaan perustuvan kokonaishinnan, Kulomäki kertoo.
– Tavoitteena on, että hinta pitää eikä tule ylimääräisiä kustannuksia lisä- ja muutostöistä.
Tarjottu hinta pitää ymmärtää hintahaitariksi. Urakoitsija on arvioinut riskit ja tarjonnut kokonaishinnan. Ennalta-arvaamattomien lisä- ja muutostyökustannusten vuoksi hinta voi nousta todella paljon. Ilman yllätyksiä selvitään ehkä minimissään saadulla hinnalla, Kulomäki sanoo.
– Myös suunnittele ja rakenna -urakkamuodossa hankesuunnitelman pitää olla yksityiskohtaisempi kuin pääurakassa. Tilaajan tehtävä on laatia hankesuunnitelma, ja kaiken muun taloyhtiö ostaa siitä eteenpäin yhtenä könttänä.
Korjaamisessa yllätyksiä tulee aina.
– Kuinka suuret lisä- ja muutostöiden kustannukset ovat, eivät kerro suoraan, miten hyvin tai huonosti hanke on onnistunut. Tulos riippuu siitä, minkälainen tavoite urakalle ja sen toteuttamiselle on asetettu. Yllätyksiä väistämättä tulee, eikä esimerkiksi 12 prosentin lisätyökustannukset kokonaishinnasta ole merkki siitä, että joku olisi mokannut, Kulomäki toteaa.

Riskin hinta
Kulomäen mukaan rakentaminen on pohjimmiltaan riskinottoa.
– Taloyhtiön on syytä tiedostaa riskinottokykynsä. Jos haluaa välttää riskit kokonaan, se on taloyhtiölle tosi kallista, eikä isännöitsijäkään voi suositella suuren riskin ottamista. Rakentaminen ei kuulu taloyhtiön toimialaan. Halvimman urakkatarjouksen valitessaan taloyhtiö ottaa ehkä ymmärtämättään paljon riskejä, koska urakoitsija on tarjouksessaan rajannut omat riskinsä minimiin, Kulomäki sanoo.
Paras linja hänen mielestään löydetään silloin, kun tilaajan ja urakoitsijan kesken vallitsee oikeanlainen tasapaino riskinoton suhteen.
Riskeillä tarkoitetaan esimerkiksi teknisiä, aikatauluihin liittyviä tai taloudellisia riskejä.
Hän uskoo myös, että mitä parempi ymmärrys hallituksella on korjausrakentamisesta ja urakkamuodoista, sitä paremmin se hallitsee riskitkin. Mitä enemmän isännöitsijäorganisaatiolla on ammattitaitoa, kokemusta ja aikaa, sitä paremmin isännöintityölläkin voidaan hallita hankkeeseen kohdistuvia riskejä.
Esimerkiksi projektinjohto- tai pilkotussa osaurakassa Kulomäki näkee taloyhtiön kannalta suuria taloudellisia riskejä.
– Hanke on pilkottu pieniin osiin. Jossakin hankkeen osassa tulee tarve tehdä enemmän lisä- ja muutostöitä kuin on ennakoitu. Silloin niiden kustannukset voivat kaatua pelkästään taloyhtiön niskaan.

Tarvitaan parempaa suunnittelua

Korjaussuunnittelijoista on Kulomäen mukaan pula, mikä hankaloittaa etenkin taloyhtiöiden mahdollisuuksia saada hyviä suunnittelijoita pääurakkamuotoisiin hankkeisiinsa.
Pääurakassa tilaaja tilaa ja maksaa suunnittelun.
– Pääurakassa riski on ylisuunnittelu, hitaus, kankeus ja byrokraattisuus, Kulomäki sanoo.
Urakoitsijalla on taloyhtiötä paremmat mahdollisuudet saada hankkeeseen hyvä suunnittelija. KVR-urakointimallissa tämä koituisi taloyhtiöiden eduksi, koska hyvien suunnittelijoiden ansiosta suunnitelmien taso ja laatu paranisivat.
Kulomäen mukaan pääurakointimallissa on hyvää se, että urakoitsija on antanut suunnitelmiin perustuen kiinteän urakkahinnan ja tiedetään, mitä tehdään, kun kaikki on valmiiksi speksattua.
– Se on hyvä toimintatapa ja pääurakkamuodossa välttämätön. Huono puoli siinä on se, että se sitoo suunnittelua, etenkin detaljitasolla.
KVR- ja Suunnittele ja toteuta -urakkamuodoissa suunnittelua voidaan tehdä työmaalla töiden edetessä.
– KVR-mallissa ei tapahdu ylisuunnittelua, koska urakoitsija ohjaa sitä. Toisaalta urakoitsijan ohjaava rooli ja asema voi olla ongelmallinen. Syntyy intressiristiriitoja, ja urakoitsijalle tulee kiusaus oikaista, koska tilaajan hankesuunnitelmassa ei ole määritelty asioita riittävän tarkasti.

Kilpailuttaminen välttämätöntä
Taloyhtiö on kuin julkishallinto: hankkeita on pakko kilpailuttaa.
– Hyvään hallintotapaan kuuluu, että ainakin isot korjaushankkeet kilpailutetaan. Ehkä tämän takia allianssia eikä KVR:ääkään käytetä, koska ne eivät ole samalla tavoin kilpailutettavissa kuin muut urakkamuodot, Kulomäki sanoo.
Osa isoista rakennusliikkeistä on kehittänyt omia KVR- ja Suunnittele ja toteuta-tyyppisiä urakointimuotoja. Olennaisinta niissä on, että urakoitsija ottaa kokonaisvastuun, suunnittelee ja suorittaa rakennustyön. Lisäksi esimerkiksi ST-urakassa urakoitsija tilaa ja vastaa myös rakennusteknisistä töistä, jotka on tilattu esimerkiksi yhdeltä sopimuskumppanilta.
KVR-kokonaisurakassa suunnitelma-asiakirjat ovat urakoitsijan vastuulla, mikä pienentää selvästi taloyhtiön vastuuta ja riskejä.
Juha Kulomäki uskoo, että KVR- ja ST-tyyppiset urakat yleistyisivät, jos kilpailutukseen tulisi mukaan myös pienempiä rakennusliikkeitä.
Kulomäki pitää allianssia uutena kaupalliseen sopimukseen perustuvana keinona pienentää riskejä ja välttää intressiristiriitoja.
– Allianssisopimukset ovat sinällään loistavia. Ne kuitenkin vaativat osapuolilta sitä, että riskit ja ristiriitojen mahdollisuus tiedostetaan ja sovitaan, miten niitä yhdessä pyritään pienentämään. Tällaiset toimintamallit toimivat ehkä parhaiten vain isoissa hankkeissa, joissa yhteistoimintamallin tuoma hallinnointikustannus pysyy kohtuullisena kokonaishintaan nähden.
Olipa urakkamuoto mikä tahansa, isännöitsijällä on rahaliikenteen hallinnan ja raportoinnin kannalta tärkeä portinvartijan tehtävä.
– Raha on kontrolloinnin väline. Kun viimeinen maksuerä on urakoitsijalle maksettu, työmaalla ei tapahdu sen jälkeen mitään. Maksuposteilla voidaan vaikuttaa siihen, miten urakka etenee ja toteutuu. Erityisesti projektinjohtourakoissa niiden merkitys ja vaikutus korostuu, Kulomäki toteaa.

Eri urakkamuodot

Pääurakkamuodoilla tarkoitetaan kokonaisurakkaa, jossa ei ole sivu-urakoita, ja jaettua urakkaa, jossa on sivu-urakoita. Tässä mallissa tilaaja on mukana hanke- ja luonnossuunnitteluvaiheessa, minkä jälkeen toteutussuunnittelu, työmaan johto ja rakennustyö siirtyvät urakoitsijalle.
Suunnittele ja rakenna -muodossa tarkoitetaan kokonaisvastuu- eli KVR-urakkaa ja Suunnittele ja toteuta -urakkamuotoja. Tilaaja vastaa hankesuunnittelusta, minkä jälkeen kaikki muu on urakoitsijan tehtävänä.
Osaurakkamuodolla tarkoitetaan projektinjohtourakkaa, jossa tilaaja on mukana hankkeen eri vaiheissa urakoitsijan ja konsultin kanssa rakentamistyötä lukuun ottamatta.
Lähde: Aalto-yliopiston rakentamistekniikan laitoksen professori Juhani Kiiraksen kuvaus tehtävien jakaantumisesta eri urakkamuodoissa.

Teksti ja kuva Riina Takala-Karppanen
Artikkeli on julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 7/2017

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Kategoriat

Uusimmat uutiset

Muissa palveluissa

Facebook
@ Facebook
Twitter
@ Twitter

Uutiskirje

Pysy mukana alan uusimmissa tuulissa ja tilaa Kiinteistöpostin uutiskirje!

Lehden tilaus

Tilaa Kiinteistöposti ja saat ajankohtaista kiinteistöalan tietoa postilaatikkoosi 10 kertaa vuodessa.

Osoitteenmuutos

Onko taloyhtiösi puheenjohtaja tai isännöitsijä vaihtunut tai oletko muuttanut eri osoitteeseen?

Lue digilehtiä

Kaikki lehtemme ovat luettavissa digitaalisessa muodossa. Jos haluat paperiversion, voit tilata Kiinteistöpostin ja saat kaikki numerot kotiinkannettuna.