Liiketilojen asunnoiksi muuttamisen vaikeus

kuva_ryyppo_DSC4253

Pankin toimitalon toisen kerroksen liikehuoneistot ammottavat tyhjyyttään, eikä katutasossakaan ole montaakaan yritystä enää toiminnassa. Taloyhtiön julkisivuremontti pitäisi tehdä kiireesti, mutta miten myydä hanke osakkeenomistajien lisäksi erityisesti liiketilojen omistajille, joiden vastikekerroin on muita korkeampi, eikä vuokratuloja ole tyhjästä liiketilasta kertynyt pitkään aikaan.

Tämä on arkitodellisuutta noin 9 000 asukkaan Karkkilassa. Isännöitsijä Vesa Ryyppö Isännöinti M Ryyppö Ky:stä pitää käyttötarkoitusten muutosten suosimista yhtenä merkittävänäkin keinona madaltaa tarpeellisten peruskorjaushankkeiden käynnistämistä, mutta vastata sillä myös ikääntyvän väestön asumisen tarpeisiin. Hän puhui aiheesta Tulevaisuuden Isännöinti –seminaarissa.
– Meillä on nyt kokemusta kahdesta käyttötarkoituksen muutoshankkeesta, jotka ovat lopputarkastusta vaille valmiita ja viisi keskeneräistä hanketta, Ryyppö kertoo omaksi taustaksi, miksi aihe on nyt ajankohtainen.

Katutason asunnot kiinnostavat Karkkilassa
Karkkilassa on tällä hetkellä Ryypön mukaan tuhansia neliöitä tyhjää liiketilaa niin katutasossa kuin ylemmissä kerroksissa.
– Ihmiset haluavat muuttaa maaseutupitäjässä keskustaan. Viimeinen kerrostalo rakennettiin Karkkilaan vuonna 2008, vaikka Karkkila kaupunki nimeltään onkin. Tuntuu siltä, että viranomaisten puolelta kaikki halutaan museoida ja kaikkea vastustetaan, on suojelukaavoja, maamonttuja ja tilhiä ja vaikka mitä ihmeellisiä säännöksiä. Jos joku haluaisi rakentaa, se tehdään hyvin hankalaksi.– Karkkilassa käyvät kaupaksi katutasossa olevat liiketilat, jotka muutetaan asunnoiksi, koska asuntoihin on helppo päästä rollaattorilla tai pyörätuolilla, taksilla pääsee oven eteen ja niin edelleen. Eläkeläiset muuttavat mielellään tällaisiin asuntoihin. Ei ole hissinrakentamisen murheita, eivätkä asukkaat välttämättä kaipaa parvekettakaan tai saunaa, hän vielä toteaa potentiaalisesta asukaskunnasta.
Sekin Ryyppöä ihmetyttää, miksi katutason liiketiloja on pakko rakentaa. Näinhän nykyään usein käy, että jos rakennusliike onkin kiinnostunut asuntorakentamisesta, kivijalkaan on määräysten mukaan tehtävä liiketiloja.

– Miksi ei voisi kaavamääräyksiä keventää tai sitten jaotella esimerkiksi Karkkilan kaupunkikin sellaiseksi, että vain ydinkeskustan taloihin olisi pakko rakentaa liiketiloja katutasoon, hän pohtii kysymystä, mikä on omiaan lisäämään paineita, mikäli jostakin muualta esitetyt väestöennusteet eivät toteudukaan, hän pohtii.

Miksi oikein vastustetaan?
Vaikka katutason asunnoille olisi kysyntää, paikalliset pankit ja vakuutusyhtiöt ovat aika nihkeästi lähteneet käyttötarkoituksen muutoksiin. Ne tuntuvat Ryypön mukaan pitävän kynsin hampain kiinni siitä, että liiketilat pysyvät tyhjinä ja tuottavat tappiota sen sijaan, että ne myytäisiin ja muutettaisiin asunnoiksi.
Lisäksi rakennusvalvontaviranomaisten ja poliittisten päättäjien ajatukset saavat Ryypön mietteliääksi:
– Tuntuu olevan sellainen ajatusmalli, että jos vanhasta  kampaamosta tehdään asunto, niin eihän siellä voi ihminen asua. Tai sanotaan, että kukaan ei halua asua katutasossa, kun ikkunasta näkee suoraan sisään.
– Minulla on kolme valmista ostajaa tällekin entiseen isännöintitoimistoomme tehdylle asunnolle, kunhan vain saataisiin lopputarkastus tehtyä. Se menisi heti kaupaksi, Ryyppö heittää sivukadulla sijaitsevan katutasossa sijaitsevan asunnon tilanteesta.
– Riski siitä, meneekö asunto kaupaksi vai ei, pitäisi olla sillä asunnon omistajalla, hän muistuttaa.

Kotona mahdollisimman pitkään …
Katutason liiketilojen käyttötarkoituksen muutoksilla voitaisiin vastata myös ikääntyneiden ihmisten asumisen tarpeisiin.
– Vanhusten pitäisi saada asua kotonaan mahdollisimman pitkään. Miten ratkaista asia hissittömissä taloyhtiöissä, niin silloin tutkitaan vaihtoehtoja ja rakennetaan uusia hissejä, jos rakennetaan.
– Entäs jos tehtäisiin tyhjiin katutason liiketiloihin asuntoja? Ei tarvitsisi rakentaa hissejä, eikä investoida siihen. Ihmisten olisi helppo päästä omaan asuntoonsa katutasosta. Eikä kotisairaanhoitajankaan tarvitsisi kiipeillä portaita pitkin ylempiin kerroksiin, mihin helposti kuluisi se kotisairaanhoidolle varattu kymmenminuuttinen.

– Tuntuu siltä, että sosiaalitoimen, rakennustoimen sekä monien muidenkin viranomaisten toiminta on lohkottu kunnissa sillä tavoin, ettei viranomaisten keskinäinen yhteistyö pelaa ollenkaan. Toiminta ei ole kovin asiakaslähtöistäkään.

– Minun mielestäni siinä olisi paljon parantamisen varaa, että viranomaiset ihan oikeasti auttaisivat ja neuvoisivat ja pyrkisivät löytämään ratkaisuja tällaisissa tilanteissa, hän pohtii hallintolaissa kirjatusta palvelun hengestä.
– Mieluummin mietittäisiin asioita ratkaisukeskeisesti yhdessä ja siinä hengessä, että asioiden toteuttamiseksi aina jokin reitti löydetään.
– Aika monta mökkiä ja muutosta ja taloa saataisiin toteutettua, kun vain jaksaa jankata ja jankata. Jos ei koeta, ei voita, pakko yrittää saada eteenpäin, hän vielä toteaa.

Remonttien rahoittaminen voi olla tosi tuskaisaa
– Kun keskustat autioituvat, niin tyhjistä liiketiloista muodostuu todellinen taakka, kun taloyhtiössä pitäisi uusia 200 ikkunaa tai 80 parvekkeen ovet, korjata katto tai tehdä putkisaneerauksia, Ryyppö muistuttaa ongelmasta, joka tekee käyttötarkoituksen muutoksista entistäkin tarpeellisempia tulevaisuudessa Karkkilan kaltaisilla paikkakunnilla.
– Kymmenen vuotta sitten tässä kuvassa olevassa taloyhtiössä todettiin, että tiilijulkisivu on märkä, eristeet liian lähellä tiiltä, julkisivu pitäisi purkaa, korjaa, huoltaa, hoitaa. Katutasossa viisi liiketilaa, kaikki tyhjillään, vastikekerroin 1,5.
– Kun isännöitsijänä sitten esität, että taloyhtiössä tehdään 100 000 euron tiilimuurauskorjaus, josta te maksatte x-euroa tilanteessa, jossa yksikään liiketilan omistaja ei saa mistään vuokratuloja, maksaa kovaa vastiketta ilmankin, niin siinä nitroa menee, henki salpaa, hermo kiristyy ja isännöitsijä on lähinnä rikollinen. Tällaiset ovat niitä pahimpia tilanteita, joissa me nyt työskentelemme, Ryyppö tuo esiin.
Liiketilojen omistajien kannalta tilanne vaikuttaa aika lohduttomalta, koska Karkkilassakin liiketilojen arvo on suorastaan romahtanut.
– Perikunta varmaan maksaa vielä kolmannessa polvessa sen taloyhtiön ja tyhjiksi jääneen liiketilankin osalta sitä remonttia. Liiketila ei ole enää minkään arvoinen. Karkkilassa on jo nyt myyty tiloja niin, että kun otat meidän tilamme velat vastattavaksi, penniäkään ei tarvitse maksaa, Ryyppö kertoo.

Vaatimuksia ja lain tulkintaa
– Käyttötarkoitusten muutosten läpivieminen on ollut tuskaisen vaikeaa. Me joudumme keskustelemaan rakennustarkastajan kanssa sellaisista asioista, jotka ovat aivan toisarvoisia hankkeen kannalta, Ryyppö harmittelee.
Näin esimerkiksi heidän entisen, aikanaan lounasravintolaan tehdyn toimistotilansa muutostyössä, jossa rakennustarkastajan kanssa jouduttiin neuvotteluun ääneneristävyyteen liittyvästä huolesta.
– Keskusteltiin siitä, että jos siihen meidän tekemään asuntoon tulee asumaan nuori poika, joka soittaa kitaraa, niin aiheutuuko siitä ääniongelmia. Entäs jos soitto häiritsee?

– Minä kysäisin, että mihinkähän lakiin tämä nyt sitten perustuu? Että soittaako hyvin vai huonosti vai hiljaa vai lujaa vai mikä se syy on, miksi meidät on  kutsuttu paikalle? Jos soittaa liian lujaa sitä varten on isännöitsijä, joka sitten huomauttaa, että voisitkos soittaa hieman hiljempää.

Vesa Ryyppö tunnustaa, että moinen rakennustarkastajan huolenaihe tuntui aika kaukaa haetulta ja toisarvoiselta, kun tiesi, kuinka paljon rahaa on käytetty nimenomaan ikkunoiden äänen- ja lämmöneristävyyteen ja kaikkeen muuhunkin, minkä perusteella kaikki on kunnossa.
Käyttötarkoituksen muutoksissa pitäisi Ryypön mielestä muutenkin olla enemmän samansuuntaista linjanvetoa ja lain tulkintaa eri kuntien kesken.
– Jos teet muutostyön vaikkapa naapuripitäjässä Vihdissä, pääset kevyemmin vaatimuksin kuin jos teet muutostyön Karkkilassa, hän kokemuksesta kertoo.
Näin kävi esimerkiksi toisessa kerroksessa sijaitsevien kahden liiketilan muuttamiseksi asunnoiksi, joka toi Karkkilassa tehtynä tullessaan tiukat esteettömyysvaatimukset.
Esteettömyysvaatimusten nurinkurisuuden voi ymmärtää tästä esimerkistä: Kyseinen taloyhtiö on hissitön, eikä ulko-ovesta pääse sisään rullatuolilla. Asuntoihin kuitenkin vaadittiin mm. kylpyhuoneeseen metrin levyinen ovi, puolentoista metrin pyörimistila pyörätuolia varten ja sille metrin kokoinen kolo saunan lauteisiin.
– Koomisen näköinen sauna – metrin lovi pyörätuolille, vaikka asunnossa asuisi omilla jaloillaan kulkeva ihminen. Miksi ei voitaisi lähteä vaatimuksissa siitä, että jos asuntoon sitten sattuisi muuttamaan rullatuoli-ihminen, niin vasta siinä vaiheessa esimerkiksi lyhennettäisiin niitä lauteita?
– Asuntoon muuttava ”jalallinen” ihminen saa nyt kärsiä siitä saunan lauteiden kolosta ihan turhaan. Lisäksi aika hulppea kylpyhuone, mutta kaikki pois toiminnalliselta keittiöltä. Onhan se kiva, että 56 neliön kokoiseen yksin muuttavalla asukkaalla on se kiva ”moottorirata” siellä kylpyhuoneessa, missä pyöriä ympyrää, Ryyppö sarkastisesti heittää.
Myös viranhaltijoiden vaihtuvuus on muodostunut ongelmaksi: – Se hankaloittaa sitä, että kun olet suunnitellut ja toteutat hankkeita, niin sitten tulee uusi rakennustarkastaja, joka vaatiikin ihan erilaisia asioita ja kaikki menee ihan eri tavalla.

Teksti: Riina Takala   Kuva: Markus Paajala
Artikkeli on julkaistu kesäkuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Tulevaisuuden Isännöinti –Extrassa 5/2016

Käyttötarkoituksen muutoksista kirjoitettiin Kiinteistöpostissa helmikuussa 2015. Lue aiheeseen liittyvä artikkeli tästä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Kategoriat

Uusimmat uutiset

Muissa palveluissa

Facebook
@ Facebook
Twitter
@ Twitter

Uutiskirje

Pysy mukana alan uusimmissa tuulissa ja tilaa Kiinteistöpostin uutiskirje!

Lehden tilaus

Tilaa Kiinteistöposti ja saat ajankohtaista kiinteistöalan tietoa postilaatikkoosi 10 kertaa vuodessa.

Osoitteenmuutos

Onko taloyhtiösi puheenjohtaja tai isännöitsijä vaihtunut tai oletko muuttanut eri osoitteeseen?

Lue digilehtiä

Kaikki lehtemme ovat luettavissa digitaalisessa muodossa. Jos haluat paperiversion, voit tilata Kiinteistöpostin ja saat kaikki numerot kotiinkannettuna.