Tällä kertaa tarkastelemme isännöitsijän vastuuta isännöitsijäntodistuksen tiedoista asunto-osakeyhtiön osakehuoneiston kaupan yhteydessä sekä myyjälle että ostajalle. Todettakoon kuitenkin aluksi, että isännöitsijä ei välttämättä ole ainoa tai oikea vastuutaho, sillä asunto-osakeyhtiön isännöitsijä tai tämän sijasta isännöitsijäntodistuksen antanut yhtiö vastaavat isännöitsijäntodistuksessa olevien tietojen oikeellisuudesta.
Osakkeenomistajan vastuusta asunto-osakeyhtiötä ja toista osakkeenomistajaa kohtaan tilanteissa, joissa osakkeenomistajan luvalla huoneistossa oleskelevan henkilö aiheuttaa vahingon yhtiölle tai osakkeenomistajalle, on tiedusteltu usein ja esitetty eriäviä näkemyksiä. Yleensä kysymys on vuokralaisen huoneiston hallinta-aikana sattuneesta vahingosta.
Kiinteistöpostin Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.Tällä kertaa käsitellään isännöitsijän vastuuta isännöitsijätodistuksen tiedoista.
***************************************************************************************************************
Myyjän asemasta
Myyjä voi perustaa asemansa sekä asunto-osakeyhtiölain että asuntokauppalain säännöksiin. Käytännössä isännöitsijän vastuu virheellisestä isännöitsijäntodistuksesta on perusteiltaan samanlaista riippumatta siitä, vaatiiko myyjä sitä asunto-osakeyhtiölain tai asuntokauppalain perusteella. Vastuu on kummassakin tapauksessa tuottamusvastuuta, johon soveltuu tuottamusolettama.
Isännöitsijällä on vastuu antamiensa tietojen oikeellisuudesta. Lähtökohtaisesti isännöitsijäntodistukseen luotetaan ja sen laatimisen onkin katsottu tästä johtuen sekä todistuksen käyttötilanteet huomioon ottaen edellyttävän erityistä huolellisuutta.
Tuottamusolettaman vuoksi isännöitsijäntodistuksessa oleva puute tai virheellisyys oletetaan isännöitsijän huolimattomuudellaan aiheuttamaksi, ellei isännöitsijä osoita toimineensa huolellisesti. Isännöitsijä siis voi osoittaa oman toimintansa huolellisuuden, jos todistuksessa on puute tai virheellinen tieto.
Isännöitsijän tuottamuksen arviointi on edellä kuvatulla tavalla varsin ankara, mutta toisinaan voidaan osoittaa, että isännöitsijäntodistuksen virhe ei ole peräisin isännöitsijän huolimattomuudesta. Ja silloin isännöitsijällä ei ole korvausvastuutakaan.
Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun isännöitsijäntodistuksessa annettava tieto perustuu ulkopuoliselta taholta saatuun informaatioon, jonka oikeellisuutta ei ole syytä epäillä.
Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan isännöitsijä ei esimerkiksi vastaa osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten oikeellisuudesta.
Vastaavanlaisia ulkopuolisilta saatuja tietoja voi sisältyä esimerkiksi ulkopuolisten kiinteistöalan toimijoiden laatimiin yhtiön rakennusten energiatodistuksiin sekä erilaisiin kunnossapitotarveselvityksiin ja -suunnitelmiin.
Lisäesimerkkinä mainittakoon pinta-alatietojen osalta, että isännöitsijä yleensä ilmoittaa yhtiöjärjestyksessä mainitun pinta-alan ja sen, onko pinta-ala tarkastusmitattu, mikä yleensä osoittaa riittävää huolellisuutta tietojen oikeellisuuden osalta.
Käytännössä vahingonkorvausvaatimuksen esittäjänä on yleensä joko osakkeiden myyjänä toiminut aiempi osakkeenomistaja tai osakkeiden ostajana ollut nykyinen osakkeenomistaja, jolle puutteellinen tai virheellinen isännöitsijäntodistus on annettu asuntokaupan yhteydessä.
Koska kuitenkin myyjän virhevastuu suhteessa ostajaan on asunto-kauppalain mukaan laajempi kuin myyjän oikeus saada korvausta asuntokauppalain tai asunto-osakeyhtiölain perustella isännöitsijältä, myyjä voi olla virhevastuussa ostajalle saamatta itse korvausta keneltäkään tai saaden vain osakorvauksen vastuutahon tuottamuksen asteesta tai muista syistä johtuen.
Isännöitsijäntodistuksen ollessa virheellinen ei myyjälle yleensä voi aiheutua juurikaan suoranaista vahinkoa, vaan myyjälle vahinkoa aiheutuu lähinnä myyjän asuntokauppalain mukaisesta velvollisuudesta maksaa ostajalle hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Hinnanalennus, joka ei edellytä myyjän huolimattomuutta, on näistä tavallisempi.
Tyypillisesti sen jälkeen, kun myyjä on joutunut antamaan ostajalle hinnanalennusta, myyjä vaatii hinnanalennuksen suuruista vahingonkorvausta isännöitsijältä.
Mikäli isännöitsijäntodistus ei ole vastannut sille asetettuja vaatimuksia, isännöitsijän oletetaan toimineen tuottamuksellisesti, ellei hän osoita huolellisuuttaan.
Tuottamusolettamasta huolimatta osakkeiden myyjänä olleen on näytettävä muut vahingonkorvauksen edellytykset, kuten syy-yhteyden olemassaolo, syntynyt vahinko ja vahingon määrä.
Vahingonkorvauksen saaminen isännöitsijältä tällaisissa tilanteissa ei ole automaatio.
Seuraavassa muutamia tavanomaisia ongelmakohtia:
Ensinnäkin osakkeiden myyjän tulee osoittaa, että hänellä on ollut aito velvollisuus antaa osakkeiden ostajalle hinnanalennusta isännöitsijäntodistuksen virheen perusteella.
Jos isännöitsijäntodistuksen virhe on ollut niin vähäinen, ettei se oikeuta ostajaa saamaan hinnanalennusta, ei myöskään myyjälle voi syntyä korvauskelpoista vahinkoa.
Tältä osin myyjän asema voi olla ongelmallinen: yhtäältä myyjä ei tiedä, onko hänellä velvollisuus antaa ostajalle hinnanalennusta; toisaalta suostuessaan vapaaehtoisesti hinnanalennukseen myyjä ei voi olla varma siitä, voiko hän saada hinnanalennuksen määrää vastaavan summan isännöitsijältä vahingonkorvauksena.
Toinen ongelmallinen seikka liittyy isännöitsijäntodistuksen virheellisen tiedon seurauksena annetun hinnanalennuksen myyjälle synnyttämään vahingon määrään.
Lähtökohtaisesti myyjälle aiheutuneen vahingon määränä voidaan pitää ostajalle maksettua hinnanalennusta. Asuntokauppalain esitöissä todetaan kuitenkin, ettei koko myyjän ostajalle suorittama hinnanalennus välttämättä ole korvattavaa vahinkoa, koska virheellinen tai puutteellinen tieto on voinut johtaa siihen, että myyjä on saanut asunnostaan sen todellista arvoa selvästi korkeamman hinnan.
Oikeuskirjallisuudessa on kiinteistönvälittäjän vastuuta arvioitaessa argumentoitu varsin voimakkaasti sen puolesta, että hinnanalennus ei olisi myyjän kärsimää vahinkoa, koska myyjä on alun perin saanut virheellisen tiedon vuoksi osakkeistaan niiden todellista arvoa korkeamman hinnan.
Periaatteessa isännöitsijä voi siis vedota siihen, että osakkeiden myyjän saama hinta on ollut isännöitsijäntodistuksen virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrän osalta ylisuuri. Jos tällainen argumentti hyväksyttäisiin rajoituksetta, osakkeiden myyjällä ei olisi juuri koskaan mahdollisuuksia saada vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen virheestä antamansa hinnanalennuksen perusteella.
Asuntokauppalain esitöiden mukaan on kuitenkin arvioitava tapauskohtaisesti, missä määrin myyjän ostajalle suorittamaa hyvitystä virheestä voidaan pitää korvattavana vahinkona ja missä määrin korvaus kenties tulisi evätä, jotta myyjä ei saisi asunnosta ylisuurta vastiketta.
Korkeimman oikeuden pinta-alavirhettä koskevasta käytännöstä saa tukea sille ajatukselle, että hinnanalennus voidaan joissakin tapauksissa katsoa koko määrältään korvattavaksi vahingoksi.
Ratkaisussa KKO 1983 II 92 asunto-osakeyhtiö, kiinteistönvälitysliike ja välitystehtävää hoitanut henkilö tuomittiin korvaamaan myyjälle tämän ostajalle maksama hinnanalennus.
Myös ratkaisussa KKO 2003:61 korkein oikeus piti myyjän ostajalle pinta-alavirheen vuoksi maksamaa hinnanalennuksen koko määrää sellaisena vahinkona, joka selonottovelvollisuutensa laiminlyöneen kiinteistönvälittäjän tuli korvata myyjälle.
Harkinta on kuitenkin tapauskohtaista, vastaako hinnanalennus todellisen vahingon määrää.
Ostajan oikeuksista
Ostaja ei voi kääntyä vaatimuksensa kanssa isännöitsijän puoleen asuntokauppalain ja erityisesti sen 7 luvun 1§:n perusteella, koska se koskee ainoastaan isännöitsijän vastuuta suhteessa myyjään. Tämä ei kuitenkaan sulje pois ostajan mahdollisuutta vaatia korvausta asunto-osakeyhtiölain nojalla.
Isännöitsijä voi olla asunto-osakeyhtiölain 24 luvun perusteella vahingonkorvausvastuussa suoraan osakkeiden ostajalle.
Tällöin osakkeiden ostajana olleelle kolmannelle taholle, josta myöhemmin tulee yhtiön osakkeenomistaja, on aiheutettu vahinkoa antamalla hänelle asunto-osakeyhtiölain ja -asetuksen vastainen isännöitsijäntodistus.
Merkitystä isännöitsijän vastuun kannalta ei ole tällöin sillä, mistä ostaja on virheellisen isännöitsijäntodistuksen saanut.
On luonnollista ja tavanomaista, että osakkeiden ostaja ei yleensä kohdista vahingonkorvausvaatimustaan suoraan isännöitsijään, vaan ensisijaisesti osakkeiden myyjään, jolla on tuottamuksesta riippumaton vastuu tietojen oikeellisuudesta.
Kun ostaja valitsee vaatimustensa kohteeksi osakkeiden myyjän, ostaja välttää tuottamukseen tai sen puutteeseen liittyvän edellä kerrotun arvioinnin mahdollisessa riitatilanteessa. Tämä vähentää selvitettäviä riitakysymyksiä ja yksinkertaistaa osaltaan tätä riitaprosessia. Ja on ennen kaikkea vaatimuksia esittävän ostajan oikeusturvan ja vaatimusten menestymisen kannalta hyvinkin perusteltua.
Virheelliseen isännöitsijäntodistukseen luottaneen ostajan on kuitenkin syytä tehdä tapauskohtaista tilannearviota vaatimustensa kohteen todellisesta maksukyvystä ja maksuhalusta.
Ostajan onkin joskus perusteltua kääntyä suoraan virheellisen isännöitsijäntodistuksen antaneen tahon puoleen ja erityisesti silloin, kun asunnon myyjää on syytä epäillä varattomaksi.
On erityisen tärkeää kuitenkin muistaa, että vaatiessaan korvausta isännöitsijäntodistuksen antaneelta taholta, ostajan on pakko vedota näiden tuottamukseen ja tuottamusolettamaan, jolloin vaatimuksen kohteella on mahdollisuus vapautua vastuusta osoittamalla toimintansa huolellisuus.
Suoran vetoamisen etuna on siis usein se, että isännöitsijällä ainakin voidaan olettaa olevan maksukykyä.
On esitetty, että ostajan suora vaatimus isännöitsijää kohtaan myös lyhentäisi isännöitsijäntodistuksen virheellisyyteen liittyvää riitaprosessia, kun myyjän ja ostajan välinen riitely jää pois, mutta omasta mielestäni tällaista todellista etua ei ole saavutettavissa, koska asia voidaan käsitellä samassa oikeudenkäynnissä yhdellä kertaa.
Isännöitsijäntodistuksen virheisiin liittyvät riitaisuudet siis yleisesti ratkaistaan siten, että ostaja vaatii korvausta myyjältä, joka vaatii edelleen korvausta isännöitsijältä.
Käytännössä järkevät toimijat saavat aikaan suoran keskinäisen sopimuksen tai vaikkapa kolmikantasopimuksen (ostaja-myyjä-isännöitsijä), jolla kaikki riitaisuudet saadaan kerralla, nopeasti ja vähimmin kustannuksin päätökseen.
Perusteeton vastuun välttely tai kieltäminen onkin yleensä se seikka, miksi riitaisuudet päätyvät käräjäoikeuksien ratkaistavaksi.
Artikkeli on julkaistu Lakipostia-palstalla maaliskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2015.