Hallinto- vai käräjäoikeuteen, kun päätös lisäkerroksesta harmittaa?

Osakas oli tyytymätön asunto-osakeyhtiön saamaan poikkeamislupaan, mikä mahdollisti lisäkerroksen rakentamisen. Osakas valitti hallinto-oikeuteen, mutta valitusoikeuden vaatimukset eivät täyttyneet. Valittaminen yhtiökokouksen lisärakentamista koskevasta päätöksestä käräjäoikeuteen olisi voinut saada toisenlaisen tuloksen.

Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta oli myöntänyt Asunto Oy:lle poikkeamisen asemakaavassa vahvistetusta rakennusoikeudesta, enimmäiskerrosluvusta ja enimmäiskorkeudesta.
Asunto Oy:lle myönnetty poikkeaminen asemakaavasta sisälsi oikeuden kuusi uutta asuntoa käsittävän lisäkerroksen rakentamiseen nykyisen ylimmän asuinkerroksen yläpuolelle.
Hanke oli tarkoitus toteuttaa samassa yhteydessä talossa jo käynnissä olevien LVIS-peruskorjauksen ja hissien rakentamisen yhteydessä.
Eräs osakkeenomistaja ei ollut myönnettyyn poikkeamiseen tyytyväinen, vaan hän valitti päätöksestä hallinto-oikeuteen, jossa hän vaati, että päätös on kumottava ja sen täytäntöönpano on kiellettävä.
Valittaja-osakkeenomistaja perusteli vaatimustaan sillä, että hän omistaa kyseisen Asunto Oy:n osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan yhtiön omistaman rakennuksen ylimmässä kerroksessa sijaitsevaa huoneistoa.
Suunnitellussa hankkeessa valittajan hallitseman asunnon yläpuolelle rakennettaisiin uusi kerros, joten päätös vaikuttaa välittömästi valittajan oikeuteen ja etuun.
Lisäksi hän perusteli valitustaan sillä, että hanke vaikuttaa huomattavasti valittajan asunnon käyttämiseen, asumiseen ja muihin oloihin. Lisäkerroksesta syntyi hänen mukaansa välitöntä haittaa lisääntyvänä liikenteenä ja rakennusaikaisena haittana.
Valittaja totesi valituksessaan vielä, että lisärakennusoikeus on vastoin voimassa olevaa kaavaa, eikä poikkeaminen ole vähäinen.
Hän vaati huomioon otettavaksi päätöksen kumoamisen perusteina muun ohella alueen rakentamisen yhtenäisyyden, vireillä olevan asemakaavamuutoksen toteutumisen ja alueen maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun ja sen, että näin suuri lisärakentaminen tulee yksittäisen poikkeamisen sijasta toteuttaa asemakaavamuutoksella.

Hallinto-oikeus otti valituksen vastaan ja päätti, että se ei tutki valitusta, eikä vaatimusta täytäntöönpanon kieltämisestä.
Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan valitusoikeus poikkeamispäätöksestä on muun muassa
1) viereisen tai vastapäätä olevan alueen omistajalla ja haltijalla,
2) sellaisen kiinteistön omistajalla ja haltijalla, jonka rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen päätös voi olennaisesti vaikuttaa,
3) sillä, jonka asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa ja 4) sillä, jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa.
Valittaja on ilmoittanut omistavansa Asunto Oy:n osakkeita, jotka oikeuttavat kerrostalon ylimmässä kerroksessa sijaitsevan huoneiston hallintaan.
Asiassa ei ollut ilmennyt, että hankkeesta olisi odotettavissa muuta kuin rakennustyöstä tavanomaisesti aiheutuvaa tilapäistä epämukavuutta. Hanke ei siten ennalta arvioiden tullut vaikuttamaan huomattavasti valittaja-osakkaan asumiseen tai muihin oloihin.
Myöskään hankkeen seurauksena mahdollisesti lisääntyvästä liikenteestä ei katsottu aiheutuvan valittajalle maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettuja vaikutuksia.
Hallinto-oikeus nimenomaisesti totesi, että poikkeamispäätöksellä ei ollut myöskään välitöntä vaikutusta valittajan asemaan asunto-osakeyhtiön osakkaana ja että päätös ei muutenkaan välittömästi vaikuttanut maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetulla tavalla valittajan oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun.
Hänellä ei siten ollut valitusoikeutta tässä asiassa, minkä vuoksi hallinto-oikeus jätti valituksen ja täytäntöönpanon kieltämistä koskevan vaatimuksen tutkimatta ja näin ollen Asunto Oy sai lähteä toteuttamaan hankettaan myönnetyn luvan mukaisesti.

Asiassa oli siis lähdetty valitusasiassa etenemään hallinnollista tietä, jolloin varsin vähän on oikeuskäytännössä annettu merkitystä tarkoituksenmukaisuus- taikka kohtuusharkinnalle.
Yleisesti ottaen hallintoprosessissa menestyminen vaatii jonkin lainsäännöksen selkeän rikkomisen viranomaisen päätöksenteossa. Merkitystä ei niinkään ole sillä, että kuinka viranomainen on harkintavaltansa puitteissa päättänyt.
Hallinto-oikeus ei varsinaisesti arvioinut asiaa asunto-osakeyhtiölain valossa.
Olisikin ollut kenties tehokkaampaa nykyisen asunto-osakeyhtiölain voimassa ollessa ollut valittaa Asunto Oy:n yhtiökokouksen lisärakentamista koskevasta päätöksestä käräjäoikeuteen, jolloin asiaa olisi nimenomaisesti mietitty asunto-osakeyhtiölain lähtökohdista käsin.
Asiassa olisi mahdollisesti jouduttu valitusasian yhteydessä miettimään ja ratkomaan ainakin äänestyksen asettamia äänimäärävaatimuksia, mahdollisia yksittäisten osakkeenomistajien suostumuksia, pakollisen yhtiöjärjestysmuutoksen oikeellisuutta ja yhdenvertaisuutta.

Verrattuna hallinto-oikeudessa käytävään prosessiin puhdas siviiliprosessi käräjäoikeudessa tarjoaa huomattavasti paljon enemmän eväitä ja mahdollisuuksia menestyä valituksessa. Korostettakoon, että yleisestikään ottaen edellä mainitut prosessit eivät ole toisensa poissulkevia ja ne voivatkin olla vireillä yhtä aikaa.
Tässä yhteydessä on syytä mainita, että lakimuutostarvetta erityisesti purkavan lisärakentamisen (eli tilanteeseen, jossa vanhaa puretaan uuden ja alkuperäistä enemmän rakentamisen tieltä) osalta selvitellään parhaillaan ja mahdollisesti ollaan päätymässä jopa sellaiseen ratkaisuun, että lain tasolla sallittaisiin tällainen toimenpide taloyhtiössä äänten määräosaenemmistöllä yhdenmukaisesti asiaan tarvittavan yhtiöjärjestysmuutoksen kanssa. Nyt tällainen purkava lisärakentaminen vaatii kaikkien osakkaiden yksimielisen päätöksen.
Edellä kerrotussa tapauksessa kysymys ei ollut purkavasta lisärakentamisesta, vaikka se toteutettiinkin laajan saneerauksen yhteydessä.
Taloyhtiöiden onkin hyvä miettiä, että olisiko lisärakentaminen hyvä tapa rahoittaa laaja olemassa olevan kohteen saneeraushanke tai ainakin osa siitä ja näin pienentää yhtiön velkaantumisastetta, mikä luonnollisesti seurauksenaan pienentää kunkin yksittäisen huoneiston velkarasitusta sekä kasvattaa yhtiön ja yksittäisen osakkeenomistajan osakkeiden arvoa.

Lakipostia-palsta asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy
Lakipostia julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 7/2017

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Kategoriat

Uusimmat uutiset

Muissa palveluissa

Facebook
@ Facebook
Twitter
@ Twitter

Uutiskirje

Pysy mukana alan uusimmissa tuulissa ja tilaa Kiinteistöpostin uutiskirje!

Lehden tilaus

Tilaa Kiinteistöposti ja saat ajankohtaista kiinteistöalan tietoa postilaatikkoosi 10 kertaa vuodessa.

Osoitteenmuutos

Onko taloyhtiösi puheenjohtaja tai isännöitsijä vaihtunut tai oletko muuttanut eri osoitteeseen?

Lue digilehtiä

Kaikki lehtemme ovat luettavissa digitaalisessa muodossa. Jos haluat paperiversion, voit tilata Kiinteistöpostin ja saat kaikki numerot kotiinkannettuna.