Asunto-osakeyhtiönä kauppakeskuksessa

Asuintalojen rakentaminen kauppakeskusten yhteyteen näyttää muodostuneen trendiksi. Ihmisiä houkuttelee cityasuminen helposti saatavien palveluiden ja hyvien kulkuyhteyksien ääreltä. Asunto-osakeyhtiöt pyrkivät sovittamaan osakkaiden toiveita ja tarpeita kiinteistösijoittajien ja kauppakeskustoimijoiden pirtaan.

Asunto Oy Omenakodosta voit sipsutella aamukahville kauppakeskukseen ja kun metron viimeistelytyöt valmistuvat ja liikennöinti alkaa, myös Asunto Oy Omenatornista voit kulkea sisäkäytävää pitkin helleasussa metroasemalle määränpäänä Helsinki-Vantaan –lentokenttä.
Tällaisia uusia asumisen ja elämisen mahdollisuuksia syntyy, kun taloyhtiö on kiinteä osa kauppakeskusta ja metron varrella – tässä tapauksessa laajentuneessa Espoon Isossa Omenassa.
Omenakoto rakennettiin 16 vuotta sitten kauppakeskukseen. Sen lisäksi, että tämän ikäisessä yhtiössä käsitellään tavallisia taloyhtiöasioita, hallinnollisesti oma haasteensa oli kauppakeskuksen laajennusvaihe, joka alkoi vuonna 2013 ja valmistui huhtikuussa.
Asunto-osakeyhtiöiden hallinnointiinhan kauppakeskuskytkös tuo omat erityispiirteensä – sopimuksin on sovittava kulku- ja käyttöoikeuksista ja niihin liittyvistä rasitteista. Käsiteltäväksi voi tulla kuitenkin monenlaisia muitakin erityisasioita.
Taloyhtiöt pyrkivät tekemään yhteistyötä kauppakeskuksen omistajien ja siellä toimivien kanssa, jotta yhteiselo olisi kaikin puolin sujuvaa.
Omenatorni rakennettiin samanaikaisesti kauppakeskuksen laajennuksen kanssa. Taloyhtiöstä pääsee helposti alimman kerroksen käytävien kautta metroasemalle, mutta miten metroasema terminaaleineen ja liityntäpysäkkeineen tulee vaikuttamaan metroaseman ytimessä sijaitsevan taloyhtiön arkeen, jää nähtäväksi.

Kauppakeskus_Omenakoto_Paivi_IsoOmena__kevyt_2342

Asuntojen arvonnousuun uskotaan
Omenakodon ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätettiin hankkia laajakaistayhteys kaikkiin 95 huoneistoon, teettää parvekelasituksille täyshuolto ja valmistautua parvekekaiteiden puurimoitusten uusimiseen. Pitkän tähtäyksen suunnitelmiin kuuluu mm. lukituksen nykyaikaistaminen ja taloyhtiön viestinnän kehittäminen sähköisiä palveluita ja järjestelmiä hyödyntämällä.
Päivi von Kügelgenin puheenjohtajana kuusi vuotta luotsaama taloyhtiö oli alun perin senioritalo, jonka yhtiöjärjestyksen mukaan toisen asukkaan pitää olla 55-vuotias.
– Poistimme vuonna 2010 ikärajoituksen, koska se vaikeutti asuntojen myyntiä. Tänä päivänä taloyhtiössä asuu kaiken ikäisiä ihmisiä, nuorin täyttää vuoden, vanhin on yli 90-vuotias.
Taloyhtiön strategian mukaan imago pyritään pitämään korkeana ja talot hyvässä kunnossa. Tätä strategiaa Ison Omenan kauppakeskuksen laajentaminen tukee hyvin.
– Kauppakeskus on tärkeä osa elämäämme ja jos sen palvelut kehittyvät, se koituu asukkaiden eduksi. Sen voi nähdä jo nyt, koska Matinkylässä asuntojen hintataso on noussut.
Myös metron uskotaan lisäävän Matinkylän elinvoimaisuutta, vireyttä ja vetovoimaisuutta.
– Niin, jos se tulee…

Yhdyskäytävä rajapintana
Taloyhtiö muodostuu kolmesta kauppakeskuksen päälle rakennetusta kerrostalosta. Niiden välissä on kolme sisäpihaa, jotka on tarkoitus kunnostaa. Taloyhtiön sisäänkäynti on kauppakeskuksen pääsisäänkäynnin vieressä.
– Taloyhtiömme toimii itsenäisenä asunto-osakeyhtiönä, mutta meillä on rasitteena yhdyskäytävä, jota pitkin kuljemme kauppakeskukseen. Autopaikat sijaitsevat kauppakeskuksen pysäköintitalossa kahdeksannessa kerroksessa, minne pääsemme kauppakeskuksen hisseillä.
Ovet avattiin yhdyskäytävässä aikaisemmin pienillä ”läpysköillä”, jotka kauppakeskus vaihtoi hiljattain pankkikortin muotoisiin muovikortteihin. Päivi von Kügelgenin mielestä muovikortit eivät ole niin käteviä kuin vanhat, mutta on tyydyttävä tilanteeseen.
Taloyhtiötä ja kauppakeskusta hoitavat eri kiinteistönhuoltoyhtiöt.
– Raja kulkee yhdyskäytävän seinässä. Meidän huoltoyhtiömme vastaa yhdyskäytävän sisäseinästä pihojen suuntaan olevien tilojen huoltamisesta ja siivouksesta taloyhtiön käyttämä siivousyritys.
Hän pitää hyvin tärkeänä sitä, että huoltoyhtiö kykenee tekemään saumatonta yhteistyötä kauppakeskuksen kanssa. Se nousee tärkeäksi asiaksi asumisen kannalta, kun kauppakeskukset ovat tulevaisuudessa auki ehkä joka päivä ja ympäri vuorokauden.
– Kauppakeskuksen äänet eivät sinänsä kantaudu asuntoihin laisinkaan. Toisin oli laajennusosaa rakennettaessa ja viime aikoina Piispansillan kadunrakennustyöt, jotka ovat kestäneet todella pitkään. Onneksi ne valmistuvat lähiaikoina.

Yhteistyö jatkuvaa
Kauppakeskuksen kanssa yhteistyötä tehdään Päivi von Kügelgenin mukaan monenlaisissa muissakin asioissa ja tilanteissa.
– Kauppakeskuksen laajennusta rakennettaessa me luovutimme lämmönjakohuoneemme sen käyttöön. Vastavuoroisesti he uusivat lämmönjakohuoneemme automatiikan, mistä me hyödymme nyt laajennuksen valmistuttua.
Kauppakeskuksen pääsisäänkäynnin päällä olevalla katolla on viherkatto. Se ei näy maasta katsoen, vaan kysymys onkin Omenakodon kerrostalon asukkaiden maisema- ja viihtyvyystekijästä.
– Me saimme sovittua, että kauppakeskus muuttaa meidän ikkunoistamme ja parvekkeilta näkyvän mustan huopakaton viherkatoksi. Meidän ei tarvitse sitä huoltaa, vaan se kuuluu kauppakeskukselle.

Kauppakeskus_Omenatorni_Saari_kauppakeskus__kevyt_2438

Dokumenttien turvin yksivuotistarkastukseen
Asunto Oy Omenatorni valmistui viime vuoden joulukuussa. Talossa on 79 asuntoa, 16 maanpäällistä ja 3 maanalaista kerrosta. Ylhäällä on hulppea saunaosasto terasseineen.
Hallitus ja isännöitsijä tutkailevat talon rakenteita ja lopputulosta, kuulostelevat osakkaiden palautetta ja kirjaavat tietoja valmiiksi edessä olevaa yksivuotistarkastusta varten.
Yli 20 vuotta asunto-osakeyhtiöiden hallituksissa ja puheenjohtajana toiminut Asko Saari uskoo, että pitkästä kokemuksesta on hyötyä taloyhtiön ensimmäisessä hallituksessa ja varsinkin sen valmistautuessa yksivuotistarkastukseen.
– Meillä oli rakennusaikana nimetty rakennustyön tarkkailija, minkä käyttö on aika harvinaista, mutta mihin asuntokauppalaki antaa mahdollisuuden, hän mainitsee.
Taloyhtiössä on sovittu käytännöstä, jonka mukaan osakkaiden ja asukkaiden toivotaan ilmoittavan havaitsemistaan virheistä ja puutteista isännöitsijälle, joka kokoaa tiedot tietokantaan.
– Sinne kirjataan sekin, jos jokin puute tai virhe on korjattu. Dokumentointi on tärkeää varsinkin taustatietona, jos myöhemmin ilmenee jotakin virheitä ja korjaamatta jääneitä kohtia.

Kauppakeskuskytkös tuo erityisleiman
– Ero tavalliseen asunto-osakeyhtiöön on suuri, kun rakennus ja taloyhtiö ovat kiinteä osa kauppakeskusta. Meillä ei ole muuta tonttia kuin alla oleva tila, eikä sekään ole kokonaan meidän, vaan osittain liiketilan päällä. Alakerrassa on kauppakeskuksen omistamia alueita.
Omenatorin suhde kauppakeskukseen eroaa Omenakodosta siinä, että esimerkiksi asukkaiden.
ulkovälinevarastot sijaitsevat kauppakeskuksen omistamissa tiloissa alakerrassa ja asukkaiden ns. häkkikellarit taloyhtiön ja kauppakeskuksen yhteisessä väestösuojassa. Talosta pääsee ulos myös kauppakeskukselle kuuluvan käytävän kautta. Talon pääsisäänkäynti on Piispansillan puolella.
Myös Omenatornin autopaikat sijaitsevat kauppakeskuksen pysäköintihallissa. Taloyhtiölle oli varattu tietty kiintiö autopaikkoja, joiden tarve jäi yllättävän vähäiseksi – 30 prosenttia jäi käyttämättä.
Siitä puheenjohtaja iloitsee, että Cityconin kanssa päästiin sopimukseen näistäkin – taloyhtiön ei tarvitse maksaa käyttämättömistä ja toisaalta paikkoja saadaan kiintiöstä tarvittaessa lisää.
– Tämä oli kuukausitasolla muutaman tuhannen euron kustannussäästö taloyhtiön budjetissa.

Esisopimuksia päivitetään, uusia tehdään ja vahvistetaan
Taloyhtiöllä on keskinäisiä sopimuksia eri osapuolten kanssa, joissa on määritelty esimerkiksi käyttömaksuja ja kulkuoikeuksia. Asko Saari mainitsee, että nyt kun laajennusosa on valmis ja metrokin alkaa liikennöidä, täytyy esimerkiksi vuonna 2013 tehdyt esisopimukset saattaa ajan tasalle ja päivittää ja vahvistaa muitakin sopimuksia.
– Tämä on ihan erilaista toimintaa kuin normaalissa taloyhtiössä. Sekin on tärkeä asia tuoda esiin, että olemme päässeet kauppakeskuksen omistajan ja toimijoiden kanssa hyvin yhteisymmärrykseen erilaisista asioista.
Esimerkiksi kulkuoikeuksista kauppakeskukseen ja autohalliin neuvoteltiin, koska oli epäselvyyttä, saavatko asukkaat kulkea sinne sisäkautta.
– Sopimuksissa oli alun perin kirjoitettu epäselvästi, mitkä ovat asukkaiden kulkuoikeudet kauppakeskuksen tiloihin. Nyt on sovittu, että ainoastaan invapaikkoja käyttävät voivat mennä autotalliin liikekeskuksen kautta. Meidän muiden täytyy kiertää kauppakeskukseen ulkokautta ja kauppakeskuksen ollessa suljettuna kulkea autopaikoille vanhan tornin kautta kulkukorteilla. Tämä johtuu siitä, että kauppakeskuksessa on esimerkiksi liikkeiden ollessa suljettuna erilaisia hälytysjärjestelmät päällä, eikä kukaan asukas varmastikaan halua aiheuttaa hälytystä, Saari vielä toteaa.

Kauppakeskusasuminen luo uudenlaista isännöintipalvelua
Kun asunto-osakeyhtiö sijaitsee kauppakeskuksessa, sen isännöitsijältä vaaditaan vankkaa ammattitaitoa ja kokemusta. Se on myös täysin erilaista isännöintiä kuin tavallisessa asunto-osakeyhtiössä.
– Kauppakeskuksessa sijaitsevan asunto-osakeyhtiön isännöitsijän on ymmärrettävä osakkeenomistajia, jotka nauttivat asumisestaan ja joiden ajatusmaailma on ihan erilainen kuin kauppakeskuksen omistajan, joka tarkastelee asioita liiketoiminnan ja mahdollisimman hyvän katteen tuovan vuokratuoton kautta. Isännöitsijä on hyvällä, mutta myös huonolla tavalla välikädessä pyrkiessään sovittamaan yhtiön ja sijoittajaomistajan näkemyksiä samansuuntaisiksi.
Näin isännöitsijän työn näkee lähes 30 vuotta erilaisia kohteita ja useampia kauppakeskusasunto-osakeyhtiöitä isännöinyt Ari Aaltonen Matinkylän Huolto Oy:stä.
Hän isännöi Isossa Omenassa Asunto Oy Omenakotoa ja Omenatornia. Lauttiksen uudessa kauppakeskuksessa hänellä on isännöitävänä Asunto Oy Nuoli ja Nokka. Helsingin Kalasatamaan valmistuvasta kauppakeskuksesta on tulossa isännöitäväksi yksi asunto-osakeyhtiö.
Hänen mielestään myös hallituksen haasteet ovat erilaisia riippuen siitä, miten tai missä vaiheessa kytkyt kauppakeskukseen syntyy. Esimerkiksi Omenakoto neuvotteli laajennustöiden aikana kauppakeskuksen kanssa ymmärrettävästi erilaisista asioista kuin esimerkiksi Nuoli ja Nokka Lauttiksesta, jossa asunto-osakeyhtiöt rakennettiin uuteen kauppakeskukseen. Vanha kauppakeskus purettiin uuden alta.

Kehittämistäkin riittää
Ensimmäisenä asumisen ja kauppakeskuksen toiminnot yhdistettiin Isossa Omenassa senioritaloineen 2001, sen jälkeen Kampissa 2006. Nyt tällaisesta cityasumisesta nautitaan myös mm. Tapiolan Ainoassa ja Lauttasaaren Lauttiksessa.
– Tällaiset kauppakeskuksen, palvelut ja asumisen yhdistävät ratkaisut ovat toimivia, vaikkakin niissä on kehittämisen ja jalostamisenkin varaa, Aaltonen toteaa.
Hänen mielestään rakennusliikkeiden kannattaisi kuunnella myös isännöitsijöiden kokemuksia siitä, mihin käytännön asioihin kannattaa kiinnittää huomiota, kun asumista ja kauppakeskustoimintoja yhdistetään.
– Uskon, että kun särmiä hiotaan ja asioita jalostetaan, määrätyille ikäryhmille ja ihmisille on lottovoitto asua tällaisissa taloyhtiöissä.

Teksti ja kuvat: Riina Takala-Karppanen

Artikkeli on julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Pääkaupunkiseutu Extrassa 6/2017.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Kategoriat

Uusimmat uutiset

Muissa palveluissa

Facebook
@ Facebook
Twitter
@ Twitter

Uutiskirje

Pysy mukana alan uusimmissa tuulissa ja tilaa Kiinteistöpostin uutiskirje!

Lehden tilaus

Tilaa Kiinteistöposti ja saat ajankohtaista kiinteistöalan tietoa postilaatikkoosi 10 kertaa vuodessa.

Osoitteenmuutos

Onko taloyhtiösi puheenjohtaja tai isännöitsijä vaihtunut tai oletko muuttanut eri osoitteeseen?

Lue digilehtiä

Kaikki lehtemme ovat luettavissa digitaalisessa muodossa. Jos haluat paperiversion, voit tilata Kiinteistöpostin ja saat kaikki numerot kotiinkannettuna.