1960-luvun kerrostalolle täydellinen muodonmuutos

As Oy Savon Valtatie 15

Lahtelainen As Oy Savon Valtatie 15 kokee täydellisen muodonmuutoksen. Rahoitushankaluuksista huolimatta talo remontoidaan kivijalasta kattoon: julkisivu, parvekkeet, vesikatto, pohjaviemäri ja salaojat uusitaan sekä ikkunat ja ovet vaihdetaan. Liikehuoneistojen tilalle rakennetaan asuntoja ja piha laitetaan uuteen kuosiin.

Lahdentien varrella sijaitsevassa vuonna 1963 valmistuneessa talossa on 20 asuinhuoneiston lisäksi ollut neljä liiketilaa alakerrassa. Meneillään olevassa remontissa niiden paikalle tehdään kuusi asuntoa.

Kolmikerroksisen talon korjaamista valmisteltiin pitkään ja hankkeen etenemiseen on sisältynyt monia vaiheita. Isännöitsijä Henrik Laukkanen Reim Lahti Oy:stä kertoo, että As Oy Savon Valtatie 15:n remonttia viriteltiin jo vuonna 2009.

– Taloyhtiön hallitus esitti yhtiökokoukselle kuntoarvion tilaamista. Vaikka remontille oli nähtävissä selkeä tarve, esitys hylättiin. Hallitus ei tästä lannistunut, ja asiaan palattiin vuoden kuluttua.

Tällä kertaa sille annettiin valtuudet selvittää julkisivun kunnostamista, ikkunoiden ja ovien vaihtamista sekä piha-alueen uudistamista. Selvitys tilattiin konsultilta, mutta häneltä ei sitä lupauksista huolimatta koskaan saatu, Laukkanen kertoo.

Muutaman vuoden odottelun jälkeen asia nytkähti eteenpäin. Vuokralla olleessa liikehuoneistoissa sattui kaksi viemäritukosta, jotka aiheuttivat taloyhtiölle ison laskun. Taloyhtiö tutkitutti viemäriputkiston kunnon, minkä jälkeen päätettiin tilata kuntoarvio.

Liiketilojen vuokraamisessa oli muutoinkin ollut omat hankaluutensa.

– Liiketilojen kysyntä oli hiipunut. Kun yli sadan neliön liiketila jäi aikanaan tyhjilleen pitkäaikaisen vuokralaisen lähdettyä, kesti melkein vuoden päivät löytää tilalle uusi. Tämä tiesi lovea taloyhtiön tuloihin, ja samaan aikaan kulut tyhjänä olleesta huoneistosta juoksivat.

Tekninen käyttöikä tiensä päässä

Kolmisen vuotta sitten valmistunut kuntoarvio oli julkisivun, parvekkeiden, ikkunoiden ja ovien osalta korutonta luettavaa. Ne olivat tulleet käyttöikänsä päähän.

Niin ikään pohjaviemärit katsottiin tarpeelliseksi uusia. Viemärien pystylinjaisten valurautaputkien todettiin olevan vielä hyvässä kunnossa. Lämmitys- ja sähköjärjestelmissä ei myöskään havaittu isoja vikoja.

– Kuntoarvio avasi osakkeenomistajien silmät. Taloyhtiön ylimääräinen yhtiökokous päätti vuoden 2014 lopussa remontin valmistelun käynnistämisestä. Myös taloyhtiön omistuksessa olleiden liiketilojen muuttaminen asunnoiksi ja mahdollisesti lisäkerrosten rakentaminen olivat nousseet jo aikaisemmin mukaan keskusteluun, Henrik Laukkanen kertoo.

Remontin pääsuunnittelija on rakennusarkkitehti Veli-Pekka Semeri. Projektinjohtajana ja valvojana toimii Rauno Pekkola Kiinteistötarkastus R. Pekkola Ky:stä.

Hankkeen edettyä urakkatarjouskierrokselle todettiin 1,7–2 miljoonan euron tarjoukset liian korkeiksi. Suunnitelmaa karsittiin; siitä poistettiin muun muassa saunaosaston uusiminen.

Toisella kierroksella tarjoukset olivat isännöitsijä Henrik Laukkasen mukaan maltillisempia. Urakkaneuvottelujen jälkeen taloyhtiö valitsi vuoden 2016 toukokuussa pidetyssä yhtiökokouksessa pääurakoitsijaksi Suomen Lähiökunnostajat Oy:n, joka on nykyisin Oma Yhtiöihin kuuluva Oma Saneeraus Oy.

– Remonttia puitiin monelta kantilta, mutta kukaan ei sitä suoranaisesti vastustanut. Tosiasiahan oli, että jos taloyhtiö aikoo jatkaa elämää, niin korjaustyöt pitää tehdä, isännöitsijä Henrik Laukkanen toteaa.

Remontin kustannusarvio on yhteensä 1,3 miljoonaa euroa, joka on neliötä kohti laskettuna noin 1535 euroa.

As Oy Savon Valtatie 15
Katolle asennetaan sadevesijärjestelmät ja lumiesteet.

Remontti kestää vuoden päivät

Työt kohteessa aloitettiin vuoden 2017 huhtikuussa. Liikkeelle lähdettiin julkisivujen kunnostuksella.

– Vanhat sementtipohjaiset julkisivulevyt ja niiden alta paljastuneet, osin mädät puurungot purettiin. Näiden tilalle rakennettiin teräsranka, johon asennettiin 125 millin pehmeä lisälämmöneriste ja 50 millin tuulensuojapintainen eriste, remontin projektipäällikkö Jorma Väisänen Oma Saneeraus Oy:stä kertoo.

– Uusi julkisivu on vaaleaa sementtikuitulevyä noudatellen talon alkuperäistä ilmettä. Talon päädyt olivat aikaisemmin tiiltä, joka korvattiin tiilenvärisellä, keraamisella laatalla.

Kerrostalon Lahdentien puoleista julkisivua hallitsevat nauhaparvekkeet. Vanhat parvekkeet purettiin ja tilalle valettiin uudet, aikaisempaa hieman isommat parvekkeet. Lisäksi niiden taustaseinät, ikkunat ja ovet on uusittu.

Taloon rakennetaan myös uusia parvekkeita.

– Parveke tehdään myös niihin asuntoihin, joissa sitä ei ole aikaisemmin ollut. Uusista parvekkeista neljä on pihan puolelle ja kaksi päädyssä. Tämä tiesi muutoksia myös itse huoneistoissa, joissa ikkunat ja patterit piti sijoittaa uudelleen ja löytää paikka parvekeovelle.

Uudet parvekekaiteet ovat alumiiniprofiililevyä. Lasitetut parvekkeet luovat Lahdentien puoleiselle julkisivulle yhtenäisen ilmeen.

Alkuperäinen vesikatto sai väistyä uuden tieltä. Kun yläpohjassa oli eristettä ennen noin 40–50 milliä, on sitä nyt 500 millimetriä. Katto nousi yli puoli metriä, ja myös räystäitä pidennettiin.

Lisäksi kunnostettiin piiput sekä uusittiin sadevesijärjestelmä ja lumiesteet.

Iso parannus entiseen verrattuna ovat uudet puu-alumiini-ikkunat, joiden u-arvo on 1.0. Asumismukavuutta lisäävät myös sälekaihtimet.

– Aikaisemmat puuikkunat olivat niin huonossa kunnossa, että niitä hädin tuskin uskalsi avata. Sisäilman laatukin paranee ikkunoiden karmissa olevan tuloilmaventtiilin ansiosta, Väisänen mainitsee.

Ikkunoiden lisäksi vaihdetaan parveke- ja ulko-ovet sekä autotallien ovet.

As Oy Savon Valtatie 15
Uuden asunnon terassi avautuu Lahdentien
puolelle. Ikkunoissa ja parvekeovissa on
sälekaihtimet.

Liiketilat asunnoiksi

Kivijalassa olleiden liiketilojen paikalle tulevien asuntojen rakentaminen on hyvässä vauhdissa. Tilojen rakennusoikeuden osti taloyhtiöltä Suburbio Oy.

– Melkein koko alakerta menee uusiksi, ja aikaisempi vanhojen liikehuoneistojen huonejärjestys muuttuu. Asuinhuoneistot ovat kooltaan 35–56 neliömetriä. Niistä suurin on läpitalon huoneisto, ja yhteen asuntoon tulee kaksi kerrosta saunaosastoineen, Jorma Väisänen esittelee.

Talon pohjaviemärit uusitaan. Aikaisemmin esillä olleesta sukittamisesta luovuttiin, koska kellarikerroksen lattiat joudutaan muutoinkin avaamaan uusiin asuntoihin vedettävien viemäreiden vuoksi.

Remontin on tarkoitus olla valmis maaliskuun lopussa. Tosin kevään sää määrää pitkälti sen, päästäänkö pihatöihin ajoissa.

Kerrostalon piha-alue muuttuu kokonaan. Talon sokkelit on kaivettu esiin, ja ne on eristetty sekä salaojat uusittu. Myös muualle pihaan tehdään uudet salaojat ja pihakaivot.

Pihasuunnitelman mukaan tontin ympärille rakennetaan aita ja toinen sisääntulotie poistuu käytöstä. Niin ikään jätehuoltopiste siirretään toiseen paikkaan ja paikoitusaluetta järjestellään uudelleen. Viihtyisyyttä ja vihreyttä tuovat keväällä tehtävät istutukset.

Rahoitus heitti hiekkaa remonttirattaisiin

As Oy Savon Valtatie 15 on esimerkki taloyhtiöstä, jonka on hankala saada remonttiin rahoitusta, vaikka se sijaitsee kasvukeskusalueella. Rahoituksen järjestämiseen meni aikaa lähes vuosi.

Kun remontin urakoitsija oli valittu vuoden 2016 toukokuussa, saatiin rahoituskuviot valmiiksi seuraavan vuoden keväällä.

– Neuvotteluja käytiin useiden pankkien kanssa. Esimerkiksi taloyhtiön silloisesta pankista todettiin, että omaa rahaa tarvittaisiin 600 000 euroa, jotta loppulainasta voitaisiin neuvotella.

Osakkeenomistajille tehty kysely osoitti, että summaa ei saada kasaan, isännöitsijä Henrik Laukkanen kertoo.

– Loppujen lopuksi yhden pankin kanssa päästiin erinäisten vaiheiden jälkeen eteenpäin. Osakkeenomistajilta saatiin etukäteen remontin kattamiseksi 250 000 euroa. Tämä riitti niukin naukin lainan saamiseen.

Taloyhtiön talouden kohentamiseksi oli jo aikaisemmin remonttia suunniteltaessa myyty talonmiehen entinen asunto ja kolme autotallia. Näin saatiin euroja taloyhtiön kassaan ja vastikkeen maksajia.

Yksi painava syy saada lisää osakkeenomistajia on tulossa oleva tonttivuokran korotus. As Oy Savon Valtatie 15 sijaitsee kaupungin vuokratontilla, jota koskeva sopimus menee umpeen vuonna 2020.

– Vuosivuokra on nyt noin 7500 euroa. Lahden kaupungilta tulleen ilmoituksen mukaan se kolmin-kuusinkertaistuu, Henrik Laukkanen kertoo.

Remontin valmistuttua isännöitsijä odottaa säästöä energiakuluihin. Energiatehokkuutta lisäävät uudet ikkunat ja ovet, lasitetut parvekkeet, yläpohjan eristys ja julkisivujen lisälämmöneristys.

Henrik Laukkanen toteaa, että vaikka remonttiin on liittynyt omat hankaluutensa, on hän voinut nukkua yönsä rauhassa. Isännöitsijän työn kannalta on ensiarvoisen tärkeätä, että ympärillä on osaavat yhteistyökumppanit.

Teksti Irene Murtomäki Kuva Ari Korkala
Artikkeli on julkaistu joulukuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 9/2017